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2023年2月13日 星期一

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年2月13日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年2月13日


樓市氣氛好轉 基礎仍欠鞏固
樓市氣氛好轉 基礎仍欠鞏固


樓市氣氛好轉 基礎仍欠鞏固
最新公布的中原城市領先指數重上160點,創12周新高;升幅為1.25%,為2021年4月以來最大。而反映地產代理從業員信心的經紀人信心指數,亦連續兩個月維持在60點以上。過去的經驗顯示,這個指數若能維持在60點以上,樓價的升勢就會持續。

春節過後,樓市的一二手市場都恢復得很快,不但交投量大幅上升(比去年最差的11月升了超過五成),連成交單位的平均金額也向上移動。原先入市的主要是剛需的上車客,現在多了不少追求改善環境的換樓客,樓價在二千萬以上的單位亦多了成交。樓市的氣氛已明顯好轉。

社會人士已基本上相信,2022年那種拾級而下的樓價趨勢已經扭轉,樓市已逐步走向復甦,關鍵是這種復甦可以持續多長時間?

這次市場之所以可以逆轉,動力來自中國的政策轉變。市場預期這些策略上的改變,會對中國與香港都有好處。因為新的政策似乎更切合實際,更為香港人所接受。有人甚至預期,這種理性務實主義的處事方式,不但會出現在防疫政策上,而且還會出現在中國的經濟政策與外交路線上。如果預期兌現,那香港經濟將會進一步轉好,而樓市的升勢才有條件持續落去。

至目前為止,成效最明顯的是通關後的零售業。內地人對香港可以買到的商品似乎依然情有獨鍾。有些商品,即使內地也有得買,而且價錢比香港便宜,但內地人仍是不遠千里來香港購物。可見香港這個品牌依然可以為零售業創造溢價。

不過,單是靠通關帶來的受惠,仍不足以帶動整個樓市向好。因為,旅遊業與零售業只是GDP的一個組成部分,並非全部。要香港經濟在整體上得到改善,還得看金融、貿易、物流與專業支援服務。

不過,自從世界轉向去全球化之後,香港的中間人角色無可避免會受到一定的制約,究竟有多大的比重可以回復到之前的程度,還有待觀察。

再者,香港的人口流失問題仍未完全解決。急於要離開的人雖在減少,但離開了的人,短期內不會回流,而政府的吸引外來人口的政策亦未見足夠進取。估計香港的人口很難在三五年內重上750萬水平。

房地產要真正興旺起來,首先要有人口增長作需求的來源;此外還要有經濟增長,為這些需求賦予購買能力。只可惜,這兩方面現在仍存在著一定的不確定因素,我相信,香港經濟很快可以隨中國經濟一起恢復增長,但要香港的人口也恢復正常增長,還需要政府更多的移民政策予以配合。到香港的人口也恢復正增長的時候,下一個地產上升周期才會真正重臨香港。

施永青 am730C觀點 舊文
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