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2023年3月27日 星期一

勁一專欄 - 諗sir 2023年3月27日

勁一專欄 - 諗sir 2023年3月27日


廿四孝爸爸想買堅尼地城 但之前710萬買咗康城,點部署?

康城樓市點睇經一專欄諗sir
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讀者呂先生:你好!本人41歲,月入67,000元;妻子42歲,月入71,000元。家庭育有一個兒子,讀幼稚園。資產有將軍澳日出康城兩房單位,以丈夫單名買,710萬元買入,現估價730萬元;

欠按揭370萬元,月供連管理費22,000元。

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手持現金260萬元、基金50萬元、股票20萬元;每月可儲60,000元。如買樓收租,校網佳更好,可助兒子將來升學。如果沙田第一城和堅尼地城嘉輝花園,閣下認為哪個屋苑較好?已屆中年,猶豫應該買細價樓投資收租,還是該買直債、債基?望閣下給予意見,甚謝!

(圖片來源:[email protected])

諗Sir:讀者的問題,是花了大錢去建立不派息的資產,到老仍靠自己手搵錢。

當初康城兩房以710萬元買入,而欠按揭僅370萬元,月供約20,000元(扣起管理費),相信讀者只攤20年還而不是30年,當初亦花200萬至300萬元首期,去令自己獲得居所。

讀者康城兩房單位供款,有約10,000元是利息、10,000元是還本,即是付近300萬元去買樓加供,有自住加月儲10,000元(供本部分)的好處,更減省了原本700萬元樓,要付月租約16,000元的居所支出。

博樓市下跌買更優質單位

惟現時拿300萬元去敘造定期,在年息4厘下,每月也穩收10,000元,更毋須付管理費。

加上租樓只是月租16,000元,換言之,付出16,000元(租樓)— 10,000元(定期息)=只每月6,000元的機會成本,就可博樓市下跌買更優質的單位,可能一次過上到三房單位,更慳埋兩房換三房要付的印花稅、裝修及搬屋時間成本。

當然,樓是要買,讀者亦表達了遲買樓的遺憾,筆者認為沽出康城物業,再九成上會自住,釋放當中困死的300萬元,去敘造定期又好、買債基或直債even保費融資都好,總比死守一間「捱打」的康城好。

沽出康城兩房套現360萬元,360萬元投入90萬元首期,其實去買三房單位也有大量選擇。

(圖片來源:發展商授權圖片)

可能讀者會話買900萬元樓,以九成上會供到斷氣。利用筆者的2.5的方程式(加息後用2.5)去計,900萬元樓借810萬元,攤30年月供,每月供樓約32,000元(810÷250×10,000元)。

然而360萬元回穩,只用90萬元資金去「攪掂」自住樓;剩低270萬元造定期,一個月收息9,000元,也是23,000元住樓支出,雖然和之前差不遠,但住的是三房單位。

如果可以忍,暫時只買回兩房單位,上述算程,意味可將讀者的居住成本壓低。

現時在日出康城內的首都、領都屋苑的三房單位,均有不少平貨供應,這個交給讀者考慮。

另校網從來不是屋苑價格飛升的金牌。讀者提出的買樓地區,筆者認為也不是好選擇。

不過買樓選區是其次,一間屋不會只因選區好,樓價就會跑贏。難度讀者認為何文田每間樓都能賺價嗎?在此望給各位啟發。

延伸閱讀﹕日出康城|外籍租客鍾情環境清幽 「即睇即撲鎚」3房單位:較市價低約2%

延伸閱讀﹕兩公婆孭住620萬樓債、揸100萬現金去定留?600萬買到兩房都算合理吖!

圖片來源:[email protected], 發展商授權圖片, [email protected] Lam

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