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2024年9月23日 星期一

施永青 am730C觀點 - 施永青 2024年9月23日

施永青 am730C觀點 - 施永青 2024年9月23日


減息後樓市已出現逆轉的苗頭
減息後樓市已出現逆轉的苗頭


C觀點|減息後樓市已出現逆轉的苗頭
上周五(20/9)公布的中原城市領先指數(CCL)報137.09,按周升0.31%。升幅雖然不多,卻是9月份公布的三次CCL中第二次上升,形勢遠勝於8月份CCL連跌3周。

必須

指出的是,上周五公布的CCL,並非基於當日的成交,而是基於9/9至15/9簽定的正式買賣合約,反映的其實是26/8至1/9之間的市況。原因是簽正式買賣合約前,通常先會簽臨時買賣合約;簽臨時買賣合約的時間,才是洽商買賣條款達成協議的時間。因此上周公布的CCL,反映的應是26/8至1/9之間的市況。

現實是當時聯儲局尚未宣布減息,所以這個指數尚未能反映減息對樓市的影響。要真正了解減息對樓市的作用,還得看10月第二周之後公布的指數。



不過,即使從只能反映8月下旬市況的指數來看,市勢亦開始醞釀有變,由8月份的連跌3周,變成9月份3周中有2周是升的。反映直線下跌的趨向性已沒有之前那樣確定。

其實,中原地產除了有公布反映樓價的指數CCL之外,還有公布一項真正具有領先性的指數——中原經紀人指數(CSI),只是傳媒較少報道罷了。

這個指數類似坊間聽得比較多的採購經理指數,反映的主要是前線經紀人對後市的信心。中原的做法是要經紀人每日使用公司的電腦系統時,都得先輸入自己看好還是看淡後市,以50%為枯榮的分界線。



中原經紀人指數上周報40.74,雖然仍在枯榮線之下,但已連升了5周,反映看好後市的經紀人正在增加。

經紀人的看法,當然有主觀成分,但這種主觀上的判斷卻是基於他們接觸客觀市場的感受。另一方面,經紀人對後市的觀感,亦會影響他們在銷售物業時的投入程度,並在一定的程度上影響後市的成交量與成交價。此之所以,經紀人對後市的看法具有一定的參考價值。

除此之外,中原地產還對銀行向按揭客戶提供的樓宇估價進行密切的監察,每周都有發表按這些估價的變動而統計出來的中原銀行估價指數,簡稱CVI。現時,這個指數已跌至19.06,反映銀行的估價中,近八成都是比上周低的。不過,這個指數雖低,卻在最近兩周出現反彈,沒有再像之前那樣,跌多升少。



從今次銀行第一時間就把優惠利率調低0.25%來推論,銀行對做樓宇按揭的積極性已見提高;否則銀行大可以繼續用舊的優惠利率作封頂利率,賺多一段時間息差,而不用讓全港有做按揭的小業主都第一時間可以分享減息的優惠。

樓宇買賣的資金,大部分是向銀行借貸得來的;只有當銀行的按揭政策轉趨積極的時候,樓市才有止跌回穩的基礎。

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