運籌帷幄 - 梁業豪 2013年1月10日
即市新聞
10/01/2013 13:55
《運籌帷幄－梁業豪》你還會買樓嗎？
《運籌帷幄》樓市真的對香港人這麼重要嗎？聽過以下這個真人真事，相信大家都會認同，
並知道原來有些人真的非常看重樓價變化與租金收入。有一位八十多歲的老婆婆獨居於一個自置
物業，並有數十萬元積蓄養老。由於行動已經不太方便，自掏腰包聘請了一位家務助理，每星期
來她家中打掃三兩次。聽到這裡，大家可能會問：「她沒有兒女照顧嗎？為甚麼不與父母住，又
不為給她聘請一個外籍傭工，整天照顧她？」她的確有一個結了婚的女兒，只是女兒沒有供養自
己而已。在她的朋友眼中，女兒關心的只不過是她的身家；母親年紀老邁，樓價卻不斷地上升，
早點承繼遺產，可以早點售樓套利。想到這裡，老婆婆不禁在朋友面對掉下眼淚。
有一天，她在家裡不小心摔倒，暈了過去。幸好，她醒過來後在身旁找到自己的拐杖；爬到
門口，用力拍打大門，才驚動得到鄰居，為她報警求救。後來，在朋友的勸告下，她終於要求女
兒給她聘請外籍傭工，怎料女兒竟說：「不要花錢。若真的要聘請，妳便搬過來跟我和丈夫(老
婆婆與女婿一向不和)、兒女一起住吧。這樣，我們也可一同受惠。不過，妳現時住的單位便須
放租了，租金收入便當作抵消聘請外籍傭工的開支和妳在我家住的使費吧。」明顯地，她自己不
願意付錢，亦不想老婆婆多花錢，少留身家給她。老婆婆聽了很不開心，向朋友訴苦。朋友建議
她找社會工作者幫忙，但她拒絕，原因為若她真的行這一步，母女關係肯定會決裂。真想不到，
天下間竟有這樣不孝的女兒。
從近期本港住宅樓市買賣雙方的議價態度來看，市場內有不少用家見樓價不跌，開始急於入
市。究竟他們應否於現階段以現價水平買樓自住，留待稍後才與大家研究。今天我想先重新研究
於現階段以現價水平買樓收租，作中長線投資的可行性。第一個須要分析的現象，乃為何港府於
去年１０月２７日實施買家印花稅(ＢＳＤ)與加強版額外印花稅(ＳＳＤ)雙辣招後，樓價仍
不見顯著下跌，且很快便掉頭回升。
買家印花稅將大部分外地買家和以公司名義持貨的買家趕走，令市場內對住宅單位(特別是
豪宅)的需求急速地大幅減少。不過，這類住宅單位的潛在沽家多是非常有實力，和經驗豐富的
投資者，且因已錄得豐富的帳面利潤，並不會急於降價沽貨。另一個不急於降價沽貨的原因，為
他們多是中長線投資者；若將手上的貨源沽出，換入新的貨源，豈不是白白地要付買家印花稅嗎
？除非他們非常有信心於一沽一買期間，樓價會大跌，而跌幅顯著大於買家印花稅、額外印花稅
與交易使費的總和，他們應會選擇理智地按兵不動。
然而，鑑於市場內的需求實在萎縮得太過急速了，少量實力不足或已感意興闌珊的持貨者的
沽盤便可令豪宅價格呈現較為明顯的跌幅。須知這類持貨者的主要持貨目的為博價格上升，而非
一般持貨者以賺取租金收入為主要目的。另一方面，中小型住宅單位市場內亦有相若的情況。持
貨者都在惜售，不會急於降價套利。他們知道，難得自己可以於買家印花稅與加強版額外印花稅
實施前持了貨，繼續收租應較先行沽貨套利，然後另覓持貨收租對象，增添持貨成本上算。
現時中小型住宅單位市場與豪宅市場的主要分別，並不在於供應，而是在於需求。兩者的沽
家都惜貨，不會急於降價求售；但鑑於中小型樓宇的需求已變得較豪宅市場為大，前者的樓價自
然呈現較大的承接力。須知港股近期為了壓抑樓價飆升所推出的措施主要針對炒家和豪宅交投，
因市場內的炒家沽動與豪宅價格急升帶動中小型樓宇價格升至脫離了一般市民可以負責的水平，
引起民怨。
自從港府於１０年１１月２０日推出額外印花稅，以及針對高價住宅物業與非自住物業買賣
的按揭成數上限，並停止接受置業移民後，住宅物業市場內的炒家基本上已經幾乎絕跡。去年
１０月２７日推出買家印花稅與加強版額外印花稅雙辣招已非為了杜絕炒家，而是為了令豪宅價
格顯著回降，從而限制中小型樓宇價格的中期再升空間。
投機者被趕出了市場，投資者又被諸多制肘，須面對顯著下降了的回報率與槓桿比率，住宅
物業市場內的兩大需求來源皆今非昔比；只有一些認為人民幣匯價仍會向上和有實質自住需要的
內地人士，才會繼續買樓。本地買樓自住者的購買對象絕大部分皆只為中小型樓宇，而這個需求
是會不斷地增加的。就是這些原因，令近期中小型住宅樓價在走勢上跑贏了豪宅樓價。最後，若
非港府推出了一連串樓市措施，令有意換樓的人士不敢莽動，中小型樓宇的需要於大家看到樓價
跌不下去時，應會更大。《經濟通及交易通首席顧問梁業豪》
(微博：ｓｉｎａ﹒ＢｅｎｎｙＬｅｕｎｇ﹒ｃｏｍ)
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