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2013年1月10日 星期四

施永青 am730C觀點 2013年1月10日

施永青 am730C觀點 2013年1月10日

C觀點 - 施永青
樓市去向充滿或然
(2013年01月10日)



【am730專欄】讀者看了我近日議論樓市的文章,可能倍感疑惑。為何一時看跌,一時又看升,而且又各有各的道理?

其實,現實世界的市道都是這樣的,因為人在面對問題得作出取捨時,都會像王子復仇記裏的哈姆雷特那樣,為“To be or not to be”而疑惑。世界充滿矛盾,選擇皆同時有利有弊,機會成本不可不付,叫人怎不猶豫﹖

房地產市場上就經常同時存在著有利與不利的因素,沒有人能事前知道,擁有自由意志的人,在面對這些考慮時會作出怎樣的選擇。正因為這樣,市場上才有買有賣。如果大家都思想一致,市場就沒法運作了。

市場由人的行為所構成,而人的行為卻取決於人掌握了一些甚麼樣的資訊,以及他們運用資訊的能力。香港人不習慣直接從客觀世界搜集資訊,然後作出自己的判斷。他們只會看傳媒上的二手消息,或者聽從專家的意見算了。結果,大部分都成了羊群。只有少數真正了解市場實況,又有一定分析能力的人,才能在關鍵時刻,在命運之神的眷顧下,脫離群眾隊伍,避過墮崖的宿命。

現時影響市場的因素,幾乎同是既利好又利淡的。譬如:
(一)各國的量化寬鬆政策,會導致貨幣氾濫,資產價格上升,樓市應該看好。但資產價格上升,一樣可以形成資產泡沫,最終可能爆破,帶來投資者的損失。

(二)樓宇的供不應求,導致樓價不斷上升,卻同時令樓價與用家的購買力脫節。這不但會令市場的剛性需求減少,而且會招來政府幹預,推出對投資者不利的辣招。

(三)政府的幹預攔截了炒家與外來投資者的需求,卻同時遏抑了已擁有物業的人的放盤意欲,令市場可供選擇的二手盤口大減,價位因而高踞不下;不少買家因而轉投一手市場,令本應最受辣招影響的一手市場,亦沒法起帶頭減價的作用。

(四)美國經濟最近有好轉跡象,這本是一項利好因素,但聯儲局可能因失業率下降或通脹上升而提前加息。這可能令投資地產的成本增加。回報失去吸引,不利樓市。

(五)自由行帶旺了香港的零售業,令商舖價格上升,卻同時引起了香港人與內地人之間的矛盾,令香港的政治前景出現隱憂,對投資不動產有阻嚇作用。

這類同時利好又利淡的因素,在市場上還有很多,不勝枚舉。他們會因某些偶發事件,交替地吸引社會的關注,而在某一段時刻裏成為市場的主導力量。由於梁振英政府試圖透過解決香港的住屋問題去建立自己的政績,令反對派加倍力量在這個環節上與他纏鬥。政治因素的介入,已令香港的地產市場變得更複雜,比前更難預測。

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