C觀點 - 施永青
樓市去向充滿或然
(2013年01月10日)
【am730專欄】讀者看了我近日議論樓市的文章，可能倍感疑惑。為何一時看跌，一時又看升，而且又各有各的道理？
其實，現實世界的市道都是這樣的，因為人在面對問題得作出取捨時，都會像王子復仇記裏的哈姆雷特那樣，為“To be or not to be”而疑惑。世界充滿矛盾，選擇皆同時有利有弊，機會成本不可不付，叫人怎不猶豫﹖
房地產市場上就經常同時存在著有利與不利的因素，沒有人能事前知道，擁有自由意志的人，在面對這些考慮時會作出怎樣的選擇。正因為這樣，市場上才有買有賣。如果大家都思想一致，市場就沒法運作了。
市場由人的行為所構成，而人的行為卻取決於人掌握了一些甚麼樣的資訊，以及他們運用資訊的能力。香港人不習慣直接從客觀世界搜集資訊，然後作出自己的判斷。他們只會看傳媒上的二手消息，或者聽從專家的意見算了。結果，大部分都成了羊群。只有少數真正了解市場實況，又有一定分析能力的人，才能在關鍵時刻，在命運之神的眷顧下，脫離群眾隊伍，避過墮崖的宿命。
現時影響市場的因素，幾乎同是既利好又利淡的。譬如：
(一)各國的量化寬鬆政策，會導致貨幣氾濫，資產價格上升，樓市應該看好。但資產價格上升，一樣可以形成資產泡沫，最終可能爆破，帶來投資者的損失。
(二)樓宇的供不應求，導致樓價不斷上升，卻同時令樓價與用家的購買力脫節。這不但會令市場的剛性需求減少，而且會招來政府幹預，推出對投資者不利的辣招。
(三)政府的幹預攔截了炒家與外來投資者的需求，卻同時遏抑了已擁有物業的人的放盤意欲，令市場可供選擇的二手盤口大減，價位因而高踞不下；不少買家因而轉投一手市場，令本應最受辣招影響的一手市場，亦沒法起帶頭減價的作用。
(四)美國經濟最近有好轉跡象，這本是一項利好因素，但聯儲局可能因失業率下降或通脹上升而提前加息。這可能令投資地產的成本增加。回報失去吸引，不利樓市。
(五)自由行帶旺了香港的零售業，令商舖價格上升，卻同時引起了香港人與內地人之間的矛盾，令香港的政治前景出現隱憂，對投資不動產有阻嚇作用。
這類同時利好又利淡的因素，在市場上還有很多，不勝枚舉。他們會因某些偶發事件，交替地吸引社會的關注，而在某一段時刻裏成為市場的主導力量。由於梁振英政府試圖透過解決香港的住屋問題去建立自己的政績，令反對派加倍力量在這個環節上與他纏鬥。政治因素的介入，已令香港的地產市場變得更複雜，比前更難預測。
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