運籌帷幄 - 梁業豪 2013年1月21日
即市新聞
21/01/2013 10:21
《運籌帷幄－梁業豪》談轉租為買的能力與態度
《運籌帷幄》除了應否於現階段以現價水平買樓收租外，應否置業自住會是更多香港人關心
的問題。買樓收租者與買樓自住者於作出決定前的考慮點上，最大的分別為置業自住可省卻不持
有物業而租樓住時每個月所須付的租金。簡單而言，若相信未來樓價的下跌空間小於期間可省卻
的租金支出，便可認真考慮置業自住了。假設某個家庭有足夠資金支持置業的首期、交易使費與
裝修費，而每個月亦有足夠能力供樓，現時租樓住的每月租金開支為１２８００元，現正考慮買
入一個同區、質素相若、實用面積與現時所住的相同，均為５５０平方呎，市價為５４０萬元的
新界住宅單位，大家認為他們應該如何作出合適的決定呢？
其實，作出決定並不困難。於上述例子中，表面上，該家庭若轉租為買，每年可節省租金開
支１２８００元ｘ１２＝１５３６００元。實際上，他們會多了兩筆一般原本會由業主負責的開
支：管理費(假設每月為１，５００元)和差餉及地租(假設每月為８５０元)，每年合共
(１５００元＋８５０元)ｘ１２＝２８２００元。換言之，他們每年可節省租金開支實為
１５３６００元－２８２００元＝１２５４００元，即樓價５４０萬元的２﹒３２２％。至於按
揭利息與置業的交易使費，則應被視為持有物業看價格升值的成本。雖然轉租為買的行動的主要
目的為主因，而非看價格升值，若樓價的升幅能夠完全補償按揭利息與交易使費的開支，令節省
了的租金開支可以對資產提供真正的貢獻(間接地降低了置業成本)，仍會是每一位置業者希望
看到的。
須知置業自住的交易成本並不低，主要包括二手買賣經紀傭金、律師費和釐印費；以樓價
５４０萬元為例，約為２７４０００元，即樓價的５﹒０７４％。於每年可節省租金開支
２﹒３２２％的轉租為買例子中，假設一年後樓價沒有起跌，以借貸七成(貸款額
３７８萬元)、按揭利率２﹒５％和供款期２０年計算，每月供款為２００３０元。順道一提，
若每月只能負擔與現時租金１２８００元相若的供款額，置業自住者便只能借貸五成(貸款額
２７０萬元)，並將供款期延長至２３年，令每月供款變為１２８７３元。另一個方法，為借貸
六成(貸款額３２４萬元)，並將供款期延長至３０年，令每月供款變為１２８０２元。
須注意的，為於上述三個按揭方式的選擇中，若按揭利率上升至３﹒５％╱４﹒５％╱
５﹒５％，每月供款將分別增至２１９２２元╱２３９１４元╱２６００２元，１４２５６元╱
１５７２０元╱１７２６１元和１４５４９元╱１６４１７元╱１８３９６元。明顯地，貸款額
愈低，所受的影響會愈小，只可惜大部分市民都只能付三成首期而已。於現階段為按揭利率上升
３％作好準備是有需要的，屬於審慎的置業態度，畢竟置業為很多市民一生中的最大投資項目。
一般而言，銀行以按揭者的每月供款佔其家庭收入比率不高於五成為安全線。然而，鑑於本
港樓價已經累積了非常大的升幅，我認為大家現應將安全線降至三成半，以防樓價顯著回跌。以
上述首個按揭方式為例，即置業自住者的家庭收入不應低於２００３０元╱３５％＝５７２２９
元；依此計算，即使按揭利率上升至５﹒５％，每月供款佔其家庭收入比率亦只會升至
２６００２元╱２７２２９元ｘ１００％＝４５﹒４３５％，不會為置業自住者帶來過大的壓力
。
若置業自住者借貸七成(貸款額３７８萬元)，以按揭利率２﹒５％和供款期２０年計算，
假設按揭利率不變，每月供款為２００３０元，總供款額為４８０﹒７２７９萬元，總付利息為
１０２﹒７２７９萬元。換言之，２０年過後，總供款額中有２１﹒３６９％為利息。但若按揭
利率上升至５﹒５％，每月供款將增至２６００２元，總供款額將增至６２４﹒０５１４萬元，
總付利息將增至２４６﹒０５１４萬元，２０年過後的利息佔總供款額比率則將上升至
３９﹒４２８％。此外，利息佔總供款額比率會於按揭利率不變的前題下，按年持續下跌。於按
揭利率為２﹒５％的情況中，首三年比率分別為３８﹒６１５％、３７﹒０６３％和
３５﹒４７１％；於按揭利率為５﹒５％的情況中，首三年比率將分別大幅升至６５﹒７７５％
、６３﹒８４４％和６１﹒８０５％。至此大家應不難理解，於預期未來兩年半內本港利率將無
力回升的情況下，為何市民會急於入市買樓。
事業上，若於兩年半後才入市買樓，即使樓價從現在維持不變至五年半後，按揭置業者亦須
於利率上升後面對高利息佔總供款額比率，因而顯得非常吃虧。供樓者若能早點將欠款餘額降低
，即使其後面對樓價下跌，所面對的壓力亦會較小。因此，大家於現階段應否以現價水平入市買
樓自住，不應著眼於樓價於未來兩年半內會否再升，而應視乎期間樓價的回跌機會與回跌空間而
定。簡單而言，若有能力付三成或以上的首期，每月供款佔其家庭收入比率又不高於三成半，並
相信樓價於未來兩年半內顯著回跌的機會很低，可以考慮入市，但不應以偏高的價格追貨。個人
認為，只要美國聯儲局信守承諾，於２０１５年中前不加息，港府亦不向銀行徵收按揭利息稅或
向買入非自住樓宇者徵收買家印花稅，樓價於未來兩年半內不易顯著回跌。
《經濟通及交易通首席顧問梁業豪》(微博：ｓｉｎａ﹒ＢｅｎｎｙＬｅｕｎｇ﹒ｃｏｍ)
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