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2013年1月21日 星期一

運籌帷幄 - 梁業豪 2013年1月21日

運籌帷幄 - 梁業豪 2013年1月21日

即市新聞
21/01/2013 10:21
《運籌帷幄-梁業豪》談轉租為買的能力與態度
《運籌帷幄》除了應否於現階段以現價水平買樓收租外,應否置業自住會是更多香港人關心

的問題。買樓收租者與買樓自住者於作出決定前的考慮點上,最大的分別為置業自住可省卻不持

有物業而租樓住時每個月所須付的租金。簡單而言,若相信未來樓價的下跌空間小於期間可省卻

的租金支出,便可認真考慮置業自住了。假設某個家庭有足夠資金支持置業的首期、交易使費與

裝修費,而每個月亦有足夠能力供樓,現時租樓住的每月租金開支為12800元,現正考慮買

入一個同區、質素相若、實用面積與現時所住的相同,均為550平方呎,市價為540萬元的

新界住宅單位,大家認為他們應該如何作出合適的決定呢?
其實,作出決定並不困難。於上述例子中,表面上,該家庭若轉租為買,每年可節省租金開

支12800元x12=153600元。實際上,他們會多了兩筆一般原本會由業主負責的開

支:管理費(假設每月為1,500元)和差餉及地租(假設每月為850元),每年合共

(1500元+850元)x12=28200元。換言之,他們每年可節省租金開支實為

153600元-28200元=125400元,即樓價540萬元的2﹒322%。至於按

揭利息與置業的交易使費,則應被視為持有物業看價格升值的成本。雖然轉租為買的行動的主要

目的為主因,而非看價格升值,若樓價的升幅能夠完全補償按揭利息與交易使費的開支,令節省

了的租金開支可以對資產提供真正的貢獻(間接地降低了置業成本),仍會是每一位置業者希望

看到的。
須知置業自住的交易成本並不低,主要包括二手買賣經紀傭金、律師費和釐印費;以樓價

540萬元為例,約為274000元,即樓價的5﹒074%。於每年可節省租金開支

2﹒322%的轉租為買例子中,假設一年後樓價沒有起跌,以借貸七成(貸款額

378萬元)、按揭利率2﹒5%和供款期20年計算,每月供款為20030元。順道一提,

若每月只能負擔與現時租金12800元相若的供款額,置業自住者便只能借貸五成(貸款額

270萬元),並將供款期延長至23年,令每月供款變為12873元。另一個方法,為借貸

六成(貸款額324萬元),並將供款期延長至30年,令每月供款變為12802元。

須注意的,為於上述三個按揭方式的選擇中,若按揭利率上升至3﹒5%╱4﹒5%╱

5﹒5%,每月供款將分別增至21922元╱23914元╱26002元,14256元╱

15720元╱17261元和14549元╱16417元╱18396元。明顯地,貸款額

愈低,所受的影響會愈小,只可惜大部分市民都只能付三成首期而已。於現階段為按揭利率上升

3%作好準備是有需要的,屬於審慎的置業態度,畢竟置業為很多市民一生中的最大投資項目。

一般而言,銀行以按揭者的每月供款佔其家庭收入比率不高於五成為安全線。然而,鑑於本

港樓價已經累積了非常大的升幅,我認為大家現應將安全線降至三成半,以防樓價顯著回跌。以

上述首個按揭方式為例,即置業自住者的家庭收入不應低於20030元╱35%=57229

元;依此計算,即使按揭利率上升至5﹒5%,每月供款佔其家庭收入比率亦只會升至

26002元╱27229元x100%=45﹒435%,不會為置業自住者帶來過大的壓力


若置業自住者借貸七成(貸款額378萬元),以按揭利率2﹒5%和供款期20年計算,

假設按揭利率不變,每月供款為20030元,總供款額為480﹒7279萬元,總付利息為

102﹒7279萬元。換言之,20年過後,總供款額中有21﹒369%為利息。但若按揭

利率上升至5﹒5%,每月供款將增至26002元,總供款額將增至624﹒0514萬元,

總付利息將增至246﹒0514萬元,20年過後的利息佔總供款額比率則將上升至

39﹒428%。此外,利息佔總供款額比率會於按揭利率不變的前題下,按年持續下跌。於按

揭利率為2﹒5%的情況中,首三年比率分別為38﹒615%、37﹒063%和

35﹒471%;於按揭利率為5﹒5%的情況中,首三年比率將分別大幅升至65﹒775%

、63﹒844%和61﹒805%。至此大家應不難理解,於預期未來兩年半內本港利率將無

力回升的情況下,為何市民會急於入市買樓。
事業上,若於兩年半後才入市買樓,即使樓價從現在維持不變至五年半後,按揭置業者亦須

於利率上升後面對高利息佔總供款額比率,因而顯得非常吃虧。供樓者若能早點將欠款餘額降低

,即使其後面對樓價下跌,所面對的壓力亦會較小。因此,大家於現階段應否以現價水平入市買

樓自住,不應著眼於樓價於未來兩年半內會否再升,而應視乎期間樓價的回跌機會與回跌空間而

定。簡單而言,若有能力付三成或以上的首期,每月供款佔其家庭收入比率又不高於三成半,並

相信樓價於未來兩年半內顯著回跌的機會很低,可以考慮入市,但不應以偏高的價格追貨。個人

認為,只要美國聯儲局信守承諾,於2015年中前不加息,港府亦不向銀行徵收按揭利息稅或

向買入非自住樓宇者徵收買家印花稅,樓價於未來兩年半內不易顯著回跌。

《經濟通及交易通首席顧問梁業豪》(微博:sina﹒BennyLeung﹒com)

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