網頁

建議加入我們的Facebook, 如果遇到特別情況,我們可以有一個平台通知大家。
文章漏咗/建議:按此通知

2013年3月21日 星期四

國際視野 - 王冠一 2013年3月21日

國際視野 - 王冠一 2013年3月21日

韓樓低迷 政府救市
作者是 王冠一
21-03-2013 (週四)
已發展國家為救經濟,不惜屢次量寬「印銀紙」,熱錢橫流,推高亞洲各地資產價格,內地、新加坡、香港等政府都相斷推出冷卻樓市的措施,不過,南韓政府卻反其道而行,推出樓市刺激措施。

?
南韓家庭的資產,物業部分佔80%。近年樓市不振,樓價下跌,令家庭負債比例升至危險水平。所以,南韓總統樸槿惠上台後的首要任務,就是要穩定樓價,穩定民心。有消息指,南韓政府將於月尾推出十萬億韓圜大計(約90億美元),以提振樓市。

?
南韓樓市曾經很活躍,但於政府推出各項冷卻措施後,例如額外徵收物業稅,收緊房貸入息比例、按揭成數,樓價終在2005至06年見頂,其後一蹶不振。2006年後,樓價下斷下滑,本年2月按年跌0.5%,為41個月最大跌幅,按月亦跌0.1%,且連續8個月下挫。

?
家庭負債急升,南韓人看著樓價數年間不斷下沉,經濟增長又開始放緩,大都害怕接正下墮的尖刀。入市意慾降低,樓市成交量亦跌至低位,今年1月成交量僅2.7萬宗,是2006年以來第二低。

?
美國、日本無限印鈔,本令亞洲各地樓市升溫,唯獨南韓,樓市仍然如一潭死水。從需求面看,當地人的「樓價與入息」比例(Home Price to Income Ratio),仍然屬於偏高。工作十年,都未必能付樓價首期,更遑論炒樓!加上,南韓並無香港別樹一幟的升市引擎,有內地人強大的購買力支持,自然不可與香港樓市近年「衝天飛」的景象,同日而語。

?
南韓獨有的租樓文化,亦阻礙當地人的買樓意慾。南韓人租樓,會先與房東談妥租屋的時間,例如3年,然後會一次過把3年租金交托房東作抵押,待合約完結,租屋者可以全數拿回抵押金,又叫「年租」文化。好處就是房東可以把「抵押金」投資,所賺到的就是租金。對租客來說,更為有利,不用交租之餘,又可確保這段期間,租金不會被上調。

?
消息指,南韓政府準備十萬億韓圜拯救樓市方案,建議:
1.????? 大量創造就業職位,國民有穩定收入,才會考慮買樓、供樓!

2.????? 放寬銀行審批房貸的限制,如債務與收入的比率(Debt To Income Ratio)、貸款與估值比率(Loan To Value Ratio),令更多國民能融資買樓

3.????? 降低手買樓手續費,例如取消徵收第二層物業稅項,藉此鼓勵國民多買樓投資,搞旺房地產。

?
不過,從歷史看,樓市泡沫爆破,起碼要等待5年、7年,才有轉機。以南韓人口老化,兼出生率低的情況,樓市缺乏承接。再者,南韓政府才剛表態,或會考慮推出新的資本管制措施,外來人怎敢貿然買樓?外憂內患下,南韓樓市應該還要多待一會。

?
王冠一
www.wongsir.com.hk 下一個 >
國際視野 - 王冠一 舊文