國際財經視野 - 王冠一 2013年3月22日
韓樓低迷 政府救市
作者是 王冠一
21-03-2013 (週四)
已發展國家為救經濟,不惜屢次量寬「印銀紙」,熱錢橫流,推高亞洲各地資產價格,內地、新加坡、香港等政府都相斷推出冷卻樓市的措施,不過,南韓政府卻反其道而行,推出樓市刺激措施。
南韓家庭的資產,物業部分佔 80%。近年樓市不振,樓價下跌,令家庭負債比例升至危險水平。所以,南韓總統樸槿惠上台後的首要任務,就是要穩定樓價,穩定民心。有消息指,南韓政府將於月尾推出十萬億韓圜大計(約 90 億美元),以提振樓市。
南韓樓市曾經很活躍,但於政府推出各項冷卻措施後,例如額外徵收物業稅,收緊房貸入息比例、按揭成數,樓價終在 2005 至 06 年見頂,其後一蹶不振。2006 年後,樓價下斷下滑,本年 2 月按年跌 0.5%,為 41 個月最大跌幅,按月亦跌0.1%,且連續8個月下挫。
家庭負債急升,南韓人看著樓價數年間不斷下沉,經濟增長又開始放緩,大都害怕接正下墮的尖刀。入市意慾降低,樓市成交量亦跌至低位,今年 1 月成交量僅 2.7 萬宗,是 2006 年以來第二低。
美國、日本無限印鈔,本令亞洲各地樓市升溫,唯獨南韓,樓市仍然如一潭死水。從需求面看,當地人的「樓價與入息」比例 (Home Price to Income Ratio),仍然屬於偏高。工作十年,都未必能付樓價首期,更遑論炒樓!加上,南韓並無香港別樹一幟的升市引擎,有內地人強大的購買力支持,自然不可與香港樓市近年「衝天飛」的景象,同日而語。
南韓獨有的租樓文化,亦阻礙當地人的買樓意慾。南韓人租樓,會先與房東談妥租屋的時間,例如 3 年,然後會一次過把 3 年租金交托房東作抵押,待合約完結,租屋者可以全數拿回抵押金,又叫「年租」文化。好處就是房東可以把「抵押金」投資,所賺到的就是租金。對租客來說,更為有利,不用交租之餘,又可確保這段期間,租金不會被上調。
消息指,南韓政府準備十萬億韓圜拯救樓市方案,建議:
1.????? 大量創造就業職位,國民有穩定收入,才會考慮買樓、供樓!
2.????? 放寬銀行審批房貸的限制,如債務與收入的比率 (Debt To Income Ratio)、貸款與估值比率 (Loan To Value Ratio),令更多國民能融資買樓
3.????? 降低手買樓手續費,例如取消徵收第二層物業稅項,藉此鼓勵國民多買樓投資,搞旺房地產。
不過,從歷史看,樓市泡沫爆破,起碼要等待 5 年、7 年,才有轉機。以南韓人口老化,兼出生率低的情況,樓市缺乏承接。再者,南韓政府才剛表態,或會考慮推出新的資本管制措施,外來人怎敢貿然買樓?外憂內患下,南韓樓市應該還要多待一會。
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