投資博客 - 石鏡泉 2013年4月15日
買內房股？
自2011年起，筆者都認為不宜買內房和內銀股。2012年9月，筆者認為可短敲內銀，但仍不宜內房。今年3月31日，全國各地出台各自的「新國五條」細則後，筆者認為可以考慮買內房股了。
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有些投資者或認為筆者「黐黐地」，在史稱最嚴厲打壓樓房業的「新國五條」剛出台，就頂著阿爺來幹，是找死了？不是說中國股市是政策市，買股要聽阿爺話，阿爺話不可炒的，不要買？為何今時又不聽話？不是，筆者是絕對聽阿爺話才敢考慮買內房股的。
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收入增多人更貧
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有人認為，阿爺的打壓樓房業就是不讓樓房漲價，要跌價，好讓無殼一族可以上車，這個是絕對共產的想法——削富濟貧。阿爺就是推行了這套削富濟貧的方法近30年，搞到國窮民貧，鄧小平才提出改革開放，先讓一小部分人富起來，跟著其他人也富起來。今時中國貧富差距大，就是改革開放先讓一小部分人富起來的必然結果，關鍵是，自今之後，怎讓其他人也富起來，方法之一是提高最低工資。但如每人的收入都增多了，但生活費用的增幅卻更多時，就是人更貧了。以樓價為例，如果收入升，但樓價飛升、飛升，更飛升時，不單是中國政府，就算是任何一個政制下的政府都要處理的事。雖然處理飛升了的樓價，就要面對一個自宋朝王安石已知是棘手的問題：「米賤傷農，米貴傷民」，今時阿爺處理樓價的策略是：
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要考慮到：「樓賤傷業主，樓貴傷無殼族」，在這個考慮中，是沒有，亦不應，把發展商放入內的。2003年港樓價大跌，小業主就無銀去供負資產樓，這個負資產，曾拖垮了1989年鼎盛的日本經濟，拖垮了2007年的美國經濟。香港於2003年的苦況就更不用提，裁員、減薪、百業蕭條，如當時不是阿爺放自由行，相信港人今時仍在舔傷，因有些地區的樓價仍未回到當年的頂峰。
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阿爺怎會不看到這些慘象？無殼族可以天天喊無力置業，要樓價跌、跌、跌，跌至他們可以負擔的水平，這個是甚麼的水平？回到1970年代樓300元一呎又如何？但如果到300元一呎後，是勒令100年之內樓價都不准升時，你道有沒有人買樓？估計不少無殼族會只想租樓，不想買樓。現實上是人人都希望樓價跌到自己可以負擔的水平，自己買了樓後，樓價就上升，這叫又住又投資，如果樓價100年不升，只得住與折舊、殘舊與倒塌的憂慮，就不會有這麼多人恨買樓。
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數月前，不少人都想買到房協的綠悠雅苑，但中籤可去買平樓的幸運兒，竟有47％不去「領獎」，據《經濟通》報道：
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房協位於青衣的「綠悠雅苑」於上周一(八日)已進入揀樓程序，中籤申請者於本月底前會陸續獲安排到房協大坑辦事處選購單位。不過，隨著銀行紛紛上調按息，加上內地爆發禽流感，樓價於上月底已開始有回落跡象。雖「綠悠雅苑」是以私樓市價七折發售，惟因項目於去年樓價高位的時候定價，吸引力迅即大減。
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揀樓的首天最終僅得97夥單位售出，第二及第三日則分別售出114夥及122夥。截至昨日(10日)，三日合共售出333夥，佔整個項目單位量34％。不過，獲邀揀樓的申請者人數實為620組，即多達47％中籤者「縮沙」。
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城大建築科技學部高級講師、香港測量師學會房屋政策小組主席潘永祥接受《經濟通通訊社》訪問時表示，參考過往資助房屋情況，市民往往會抱著「唔執輸」、先申請才算的心態，故最終有一至兩成申請人放棄，故今「綠悠雅苑」亦不例外。不過，潘氏坦言，基於樓市近數月有回落跡象，令額外一至兩成人因而打退堂鼓，故首三天超過四成人放棄揀樓的情況仍算預期之內。
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潘永祥續指，即使樓市無出現回落，但隨著單位陸續售出，選擇一定愈來愈少，中籤者或因未能購買心儀單位而放棄，故未來放棄揀樓的比例或愈來愈大，但屬正常現象。
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潘氏認為，「綠悠雅苑」因定價較私樓存在折讓，加上首數天仍有超過一半人認為值得入市，對後期揀樓的申請人心理能帶來一定穩定作用，相信988個單位最終能全部售罄。
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房協發言人亦指，對於首三日的銷售感滿意，認為購買比例與房協過往的項目相若。
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「自住」外衣 內藏投資
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「上調按息」、「禽流感」是否是縮沙主因？不是，主因怕是：「樓市近數月有回落跡象」，中籤者怕樓價跌才縮沙，未買樓者想樓價跌，已買樓者想樓價升，跟買股者心態，未買入股者想股價跌，已買入股者想股價升的心態基本上是一樣，只不過買股是純投資，買樓就在投資的骨架上，加多件「自住」的外衣而已！政府如明白業主與無殼族對樓價上升的渴求，只不過是短期有矛盾，長期是一致的前提下，政府對樓價的終極政策是：為了將要富起來的大部分人利益計，樓價最終(強調是最終)是要上升的。
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各地各推細則
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阿爺這個「新國五條」，可以謂將這個樓價升的問題，作了個相對合理的定案，基本上是：
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(1)各地樓價升的問題各異，處理方法可容不同，故各地出台自己的細則，不用跟足鐵板一塊(請留意這不是老一套共產做法，而是相對民主的，不是講「有得揀，自己才是老闆」？)；
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(2)亦因此，對比各地新國五條細則是：北京最嚴，二線城市最鬆，不少批評者認為這即是有空子可鑽，故「新國五條」是錫紙棉花棒，外看是金屬棒打到下來就不傷皮肉，唉！這種想法又是老一套共產式想法，絕不民主。
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(3)各地「新國五條」細則雖有異，但有一條是絕對一脈相承，這條底線改不得，好像是杭州吧，其「新國五條」細則，只得30多字，筆者一時找不到原文，大意是：樓價升幅不能高於市民實際收入增幅。
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甚麼是市民實際收入增幅，就是市民收入減去通脹。設年通脹率是3％，如市民扣通脹前收入是年增5％，樓價只能年升2％，如市民扣通脹前收入是年增50％，樓價便能年升47％，但如市民扣通脹前收入只年增2％，則樓價便不能升，至於要不要減1％便不知了。
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(4)各地都對自住房以外的樓房的按揭、稅收、買樓所得，有不同程度的「懲罰性」措施，目的是不鼓勵投資/炒樓。
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(5)基本上對非本地居民施較多的買樓關卡，這情況一如本港的限奶令，一地政府的資源只能用於照顧當地居民，外來人口，不在當地政府優先照顧之列。
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尤其是大家要考慮到中國將會取消其戶籍限制，13億人可自由地流動，揀其所喜之地來居住、工作時，你叫阿爺今時怎知那時的13億人，喜歡搬去哪個城住，對該城產生生活設施需求的壓力？如果不是各地自行出台方案怎成！
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內地樓價升幅少於收入升幅
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講了這麼多為何可考慮買內房股？這是因為：(1)這個「新國五條」，如果不是樓控政策的「終」場，也應是「中」場，政策大方向定了，就是樓價年升幅不得高於市民實際年收入升幅。由於阿爺致力提升工資又壓通脹，故市民的實際年收入會年有升幅，故樓價可望溫和地年年升；
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(2)今時中國城鎮化人口約佔13億人的52％，預期這個比率，每年會上升兩個百分點至70％，此即入城居民(亦即要住樓者)可持續10年或以上，如有個行業可以年年做大生意額，做長足10年，你唔考慮考慮，還算是甚麼的價值投資者，政策市投資者，投機性投機者？
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跟著最重要問題來了，買哪些內房股，礙於篇幅，明天詳談。你一定會以為我又想呃你明天買《經濟日報》或去?《晴報》，其實我真想咁，但因為我想今日(周一)也買貨，唔買怕走雞，買了又怕人罵我買?才講，有為自己利益造市之嫌，故可考慮買哪些內房股會放在今日的《經濟通》筆者的選股情報欄內。
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大家齊齊考慮入不入貨，公平之至。
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又再留意，是建議大家考慮，入不入是你個人決定，賺了做些善事，蝕了，不要鬧我。祝君好運。
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*編者按：本文只供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與《經濟通通訊社》、《晴報》、編者及作者無涉。
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