趣遊樓市 - 脫苦海 2013年7月31日
預防CALL LOAN宜狡兔三窟
前文介紹九成按揭的方法，有些網友都察覺到高槓桿樓按會容易變成負資產，剛巧金管局公佈今年第二季住宅按揭負資產數字共有27宗，看起來好像很少，但是對上一次有紀錄是一年前的5宗，喜愛的話可以說「增加了5.4倍」，正如2011年10月某日某某日報的頭條是「負資產急升33倍」，沒有甚麼好大驚小怪。
據金管局的報告(http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/press-releases/2012/20120727-5.shtml)，「這些個案主要涉及一些銀行職員住屋按揭貸款，而這類貸款的按揭成數一般較高。銀行自從2011年第1季起，並無錄得任何拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款紀錄。」
由於按揭證券公司早在2010年8月叫停了九五按，一般人最多只可以做到九成按揭，由於按揭本金會隨著供款而減少，同時在樓市高位成交量也縮少，要有大面積的負資產出現，以指數最高點123.66計，要下跌到明顯低於111點。一眾政界及業內高人不是期望樓價下跌兩成嗎？
筆者在網上找到一篇「負資產會被Call Loan嗎？」的文章，當中提出「重點不在『會不會這樣做』，而是『可不可以這樣做』」。不用查條款，銀主肯定是「可以這樣做」，而且並不是負資產才有權這樣做，而是任何情況銀主都可以，不用出具任何理由，就要求貸款者「提早償還」，即是所謂CALL LOAN。
筆者就曾聽過金融海嘯時，有任職於「財務資訊服務提供者」的人，期期準時還款，層樓沒有負資產，公司亦沒有裁員計劃，相關機構卻因為驚弓之鳥而CALL LOAN，幸好有另外一間財務機構接受轉按，方能倖免於難。
當然，在太平盛世銀主不會無端端CALL LOAN，因為收回負資產物業拍賣，未扣費用都資不抵債。當大面積負資產出現時，比如2003年曾經出現超過10萬宗負資產個案，銀主也沒有這樣做。銀主不是開善堂，商業決定是基於利益而不是基於仁慈，這樣做無異於自掘墳墓，主動降低資產質素。因為貸款減值還有數得計，主動引爆的話是將原本有機會收回的貸款提早變成壞賬。
那麼借二按甚至借九成，又是不是風險大增呢？從理論的層面的確是，但是在實際的操作上，既然不是負資產銀主也有權CALL LOAN，那麼負資產只是一個假命題，真正能夠在危急關頭救到自己的是所謂「狡兔有三窟」。
除了維持良好的信貸紀錄，即準時還款和作適當的借貸外，可以的話就與多幾間財務機構建立良好關係。例如用A銀行做按揭的話，就用B銀行作出糧戶用，而經常用C銀行的信用咭，再與D銀行申請稅貸，又用E銀行做股票買賣，那麼起碼有五間銀行有你的財務和信貸紀錄，不會將你當作陌生人，真的被CALL LOAN時也多個援手。
當然，對於不善理財的人來說，這樣做可能衰多幾錢重，所以去到最後都是「你不理財，財不理你」。
趣遊樓市 - 脫苦海 舊文