股市新談 - 彭偉新 2013年7月31日
內房水緊威脅仍未解除
今天市場的焦點再度落回在人民銀行再度透過逆回購向市場放水，令到投資者可以紓一口氣，毋須擔心中央為了要見到經濟轉型的目標而對於市場資金緊絀的現象坐視不理，對於今次的「放水」，的確是暗示出人民銀行也擔心一旦在市場的流通性出現了問題，的確會令到中國經濟出現更多的「頭暈身熱」病徵，所以，無論今次所涉及的金額是多少，但市場對於今次人民銀行進行半年來首次的逆回購之反應屬於正面，起碼內地股市仍然肯作出反彈，而上證數再回試2,000點水平。
以行業欠缺資金的情況來說，相信要數便是內房公司，內房公司經過2012年大賣手上的項目，加上透過銀行代為發行的房托產品，令到內房公司去年的整體資金情況大幅改善，雖然今年上半年內房公司仍然在地產項目上大賣，大部份的內房公司仍然可以在上半年在出售項目上達全年銷售目標的50%，不過，由於2014年及2015年為多數內房公司的還債高峰期，加上今年內地有多幅「地王」持續出現，反映出內房公司仍然很積極地進行投地，在今年下半年銷售情況可能會放慢下來，以及需要支付買地的開支下，令到去年「水頭」較充足的內房股又再開始進入「水頭」緊絀的一年。
而國土部昨日發表最新的數據顯示，內地房地產用地供應量於上半年創出了近年來同期最高水平，其中在住房用地供應同比增長了36.9%，高於過去5年同期平均水平，反映出內房公司在上半年於市場上賣地的積極度，或會進一步的引發信貸的風險，尤其是現時內房公司投地的資金多數已由內部資源轉為以銀行供貸、發中期債，又或者是利用較短期的房托產品，而按德勤日前發布的2013年中國房地產投資手冊指出，今明兩年是內地房地產企業的還款高峰期，為了應付還債，將會有更多的內房企業會到香港進行發債。而較令到市場擔心的，是根據他們的統計數字顯示，截至今年5月初已有27家內房企業發債，融資759億元人民幣，已超過去年全年發債總額。由於內房企業積極發債，亦令到企房股的平均債務權益比率於去年上升至0.98，即是說內房股東每拿出1元的資金，平均便會再向銀行或市場進行0.98元的借貨，該水平較過去的平均值0.5高出近兩倍。
債券比率偏高，暗示出內房公司買地的資金來源已由過去利用長線內部資金，慢慢轉移至利用較短期資金，包括發兩至三年期的債券或利用銀行為他們發行房托投資產品，情況有少許似現時後生一輩為了應付龐大的消費開支，由以往靠儲蓄慢慢轉移到利消費借貸，而進一步更利用信用咭借款進行消費，除了還款期愈來愈短外，而利息成本也愈來愈高，當然會對於內房股份的盈利會愈來愈受到影響。雖然筆者也相信近來內地銀行業在取消貸款息率的下限的確會令到部份內銀會就著內地銀監及人民銀行所批准的額度，盡量把資金借予有能力還債的內房企業，但該部份仍然佔整個內房資金需求的一少部份，而從內地7月份房地產信托產品的總額規模大幅57%，由6月底的總額615.2億元人民幣減至260.4億元人民幣，可以顯示出有部份內房公司可以透過其他途徑取得資金，包括在香港市場進行發債，而毋須透過平均息率達8.08厘房地產信托產品，不過，由於現時國際上的資金成本仍然屬於偏低水平，只要未來有利息上升的壓力，都會對於內房股的整體盈利產生較大的利淡壓力，所以，投資者不要單以為人民銀行日前進行逆回購下，便可以令到負債較高的內房股能夠大幅降低資金的壓力。所以部份在港上市而負債比率較大的內房包括恒大地產(3333)及融創(1819)若果面對日後利息成本回升，再加上未來銷售增長緩的話，相信受壓的機會最大。
京華山一研究部主管
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