《大行報告》美銀美林下調置富(00778.HK)目標價至7.15元 評級「中性」
2013-07-31 10:27:49
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美銀美林表示，置富(00778.HK)以58億元收購嘉湖銀座是相對充分的價格，而每基金單位分派(DPU)收益率5.5%亦見公平。是次收購的淨收益率為3.8%，相對現有產品組合4.1%。交易經費主要透過債務支付(51億元)，餘下7.64億元的股份配售，涉及1.42億股新股，每股6.82元，較前收市折讓4%。美銀美林維持公司評級「中性」，目標價由7.25元下調至7.15元，以反映長遠較高的利息開支影響會大於物業收入增量。
此次收購將增加物業組合面積(現有245萬平方呎)66.5萬平方呎/27%，意味著有更多的資產增值措施(AEI)可供提升租金的機會。該行預期，收購將有助提高未來兩年的DPU，因3.8%的淨物業收益率很大機會高於2.6-2.9%的實際利率成本。
美銀美林提到，置富的總資產負債比率將會由現時的20.9%提升至34%，而且利率似乎要進入一個上升週期。當備考利息保障倍數在3.8倍時仍算健康，而每增加較長期利率的100個基點下，將需要在嘉湖銀座商場中獲得淨物業收入11%的增加以作抵銷。
今年上半年，嘉湖銀座商場產生的物業收入淨額為1.1億元，店舖出租率達95.5%。(ji/u)
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