實戰理論：北水套現拖垮樓市 - 沈振盈
■內地炒樓資金若流走，將是港樓市第一浸急跌的主因。
昨日談論樓市的文章，篇幅所限，意猶未盡，今日續談。樓市在過去三年根本就是泡沫，曾蔭權政府以政策扭曲供應，兼且為製造經濟增長假象，而捨棄了草根階層的基本住屋權利，才是造成今日樓市困局的主因。不同意有人不斷提倡，政府有責任幫市民買樓的言論。政府有責任幫市民解決住屋需求，但不應、亦不可幫助市民買樓投資，這是不容指鹿為馬的真理，亦是國家領導人當年指摘曾特首眼光短視的主要原因。要買樓投資致富，是市民自己的責任，要人人有屋住，租金可以負擔得起，才是政府的責任。
料成第一浸急跌主因
看淡樓市，主要是宏觀因素的預期，以及周期性理論的分析。供應量增加、美國退市、息口趨升、樓價與實質需求脫節、香港經濟前景向淡等，全部皆是樓市的潛在隱憂。至於樓市的預期跌幅有多少，則視乎過去數年從內地流入的炒樓資金的套現情況而定。若從政策、政治因素，以及內地投資者的心態去考慮，未來數年不要再期望內地資金會再大舉湧入，反而此等資金套現及流走的情況會越來越嚴重。這道套現壓力，應是本地樓市第一「浸」急跌的主要原因。
至於能否以地價加建築成本來估計樓價的下跌水平？若樓市仍是賣家主導(Seller"s Market)的市場，或許還可以作參考。但若果樓市重回1997至2003年之狀況，就不能用此方法去參考。1997年小西灣地皮呎價6,000元，但最終樓價跌到低於6,000元也未能見底。市場在跌市之中，根本不會理會發展商的成本，因市場存在著無限的二手供應。
沈振盈
證監會持牌人士
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