投資一周：樓市大跌需時 - 周顯
■除非有政經危機，一般樓價很少會在短期內大跌。資料圖片
前些時，我說過，樓價不可能下跌九成，因為在跌去九成之前，匯率會先崩潰。不久前，陸東又預言，現時有四項利淡因素，如果四項因素同時發生，本港樓價最少跌一半，返回2006年的水平。
陸東說的四項因素是：
一、內地經濟增長放緩(原因)，因而促使資金流走(結果)；
二、未來息口；
三、政府增加供應；
四、政府不撒辣招。
兩年跌五成機會微
陸東是我佩服的分析員，他的數據分析很有水準。如果說，樓價不可能跌九成，但會不會跌五成呢？照我對房地產市場的知識，樓價跌五成是常常發生的，不過，不會在兩年之內完成，至少不會因為以上四項原因而在兩年之內跌五成。
有關樓價的實證研究有很多，必讀的當然是Homer Hoyt的那本詳述了133年芝加哥地產發展史的巨著了。簡單點說，樓價下跌的年期是四至五年左右，而不會是兩年。
那麼，兩年跌五成有沒有可能呢？答案是有的，不過那必須是遇上了金融危機，像香港在1998和2008年。不是金融危機，也有另一個可能，就是政治危機，例如說，香港在1982年，因中英談判，又是一口氣「gap down」了。大家亦知道，我向來是樓市的大淡友，不過在兩年之內，最多只會跌兩成至兩成半，如果跌五成，反而是入市良機，因為再跌空間也有限了。
Hoyt的大作最後一句：「房地產周期在實際應用上可能會比較困難，因為一個人必須活得夠久，並且擁有超乎常人的耐力，才能夠經歷20年或是30年的房地產周期。」所以只有六七十歲的「老餅」，才會知道樓價的規律，否則只有讀歷史了。
周顯
投資者、八卦公、知識分子
mailto:phemey@gmail.com
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