談國論企 - 黎偉成 2013年9月24日
即市新聞
24/09/2013 09:37
《談國論企－黎偉成》商品住宅銷情促價格增長放緩乃自然調節
《談國論企》中國的全國７０大中城市的(１)新建商品住宅價格於２０１３年８月份不僅
同比最高漲幅放緩，月環比更有較大幅度降溫之勢，且現個別回落新向，顯然受困於(２)商品
住宅房銷售面積和所涉的額度銷情持續溫和放緩，而(３)二手住宅同比及月環比保持向上的形
態，顯然受到置業者基於新建商品住宅過於昂貴，轉購二手單位，意味房地產市場可能出現供求
和價格變異導致的自然調整；加上(４)待售面積為數仍可觀，相信住宅樓價仍有可能緩步向下
。建議政府繼續採取抑制樓市投機性買賣活動、適度支持開發商的的正常買地和興建樓宇的投資
，平衡樓市的供求關係，作為穩定樓市長期政策。
＊樓價同比漲幅放緩亦出現回落新向＊
據國家統計局的７０個大中城市住宅銷售價格的資料，可見房價基本形成增長放緩的趨勢，
並可特別見之於商品住宅中的(甲)新建商品住宅(不含保障性住房)於２０１３年８月份的(
ｉ)同比累計增長取高者無疑達到１９﹒３％之普，卻較對上一個月的１８﹒３％多增１個百分
點，相對於７月份則較６月份之最高１６﹒７％漲幅所多增１﹒６個百分點，要低０﹒６個百分
點，和６月份的月環比增１﹒２個百分點、５月份之最高１５﹒５％月環比升１﹒８個百分點
、４月份的１３﹒７％漲幅多增２﹒５個百分點，餘者之漲幅為３月份達１１﹒２％、２月份為
８﹒２％、１月份僅４﹒７％，值得注意者為國家統計局特別和少有地指出「最低為下降
２﹒３％」，屬頗有啟示性的披露；而２０１２年１２月之最高漲幅２﹒４％。
再從新建商品住宅價格於８月份比(ｉｉ)上月環比增長１﹒７％，低於７月份的２﹒２％
、６月份的２﹒４％、５月份的２﹒９％、４月份的２﹒１％和１－３月份的３﹒２％，可見增
長全面放緩。
(乙)二手住宅價格同比上漲的城市中，漲幅最高者達１６﹒４％，較７月份的１５﹒３％
漲幅多增１﹒１，月環比的升幅低於對上一個月的１﹒２個百分點，而６月份的１４﹒１％月環
比亦多增１﹒３個百分點，更遠不及５月份１２﹒８％所多增１﹒９個百分點，而４月的漲幅為
１０﹒９％漲幅點、３月份９﹒１％、２月份及１月份之漲幅分別為未超過６﹒７％及６％，解
讀：累計升幅無疑可觀，惟漲勢有逐月放慢的趨勢。
至於新建商品住宅價格於２０１３年８月份的同比增長之最高者，則較二手住宅樓高２﹒９
個百分點，乃３月份一直延續至今的現象，且二者的差價有不斷和擴大傾向，但二手住宅
２０１２年１２月份的５﹒５％升幅尚高於新建商品住宅樓價同期的２﹒４％凡３﹒１個百分點
；反而二手住宅同比下降最大之數４﹒９％，較新建住宅之２﹒３％又多跌２﹒７個百分點，顯
示置業者對新建商品住宅的興趣和投資意欲較大。
住宅樓價漲勢放緩，很主要受到市場的供求關係轉淡的情況影響(一)商品房中(Ａ)商品
住宅的銷售額於１－８月份的累計３﹒８５２６萬億元，同比增長３５﹒７％，相對於１－７月
份３﹒３３８萬億元的３９﹒９％漲幅少增４﹒２個百分點，當然更少於：１－６月份２﹒８２
１５萬億元的４６％、１－５月份２﹒１９７１萬億元的５６﹒８％漲幅、１－４月份的漲幅更
高達６０﹒２％和１－３月份更增８７﹒２％等，而２０１２年１－１２月增長１０％。
(Ｂ)銷售面積於１－８月份累計達６﹒３４０７億平方米的同比增長２４﹒１％，亦低於
１－７月份５﹒４７４８億平方米的同比增長２７﹒１％、１－６月份４﹒６１億平方米的
３０﹒４％、１－５月份３﹒５１６６億平方米之３７﹒６％漲幅、１－４月份２﹒６８３４萬
億平方米的４１﹒１％漲幅及１－３月份之數４１﹒２％，仍明顯高於２０１２年１－１２月的
平均增長年率只為之１﹒８％。
＊政府仍須積極支持開發投資平衡供求＊
估計商品住宅房(二)價格於短期內有機會出現增長漸次放緩之勢，理由有(１)待售面積
於８月底時累計達２﹒９１９９億平方米的同比增長４３﹒１％，與７月底時２﹒９１３９億平
方米和同比增加４３﹒５％相去不遠，高於較６月底時２﹒８７３６億平方米的漲幅４２％和５
月底２﹒８２３億平方米的４３﹒１％持平，連同４月及３月底所增４４﹒７％和４５﹒４％，
存貨之數相當可觀。
即使(２)住宅竣工面積於８月的同比增長只為１﹒４％，卻仍有３﹒６３億平方米，連同
７月底時達３﹒２３８４億平方米只增４﹒８％、６月底時２﹒７４２８億平方米則增
２﹒７％、５月底同比升１﹒８％達２﹒２２０４億平方米、４月底１﹒８２７３億平方米之２
﹒６％漲幅和１－３月份的４﹒７％升幅，皆遠低於１－２月份所增３０﹒５％；
但結合住宅待售及竣工面積於８月底時共達６﹒５５億平方米，相對於７月底６﹒１５２３
億平方米增加３９７７萬平方米或６﹒４６％，而６月底時５﹒６１８４億平方米要多，以１－
８月份的銷售面積６﹒３４億平方米伸算之消化期為８﹒２６個月，較７月底時的７﹒８６６個
月要多，仍低於６月底時的９﹒７７個月、５月底時的１１﹒４７個月和１－４月底時的
１０﹒９５個月，而２０１２年初時之需時逾１５個月，現貨供應仍不足。
由是(三)主要用於住宅的房地產開發情況仍有改善：(ａ)新開工面積於１－８月份累計
９﹒３７１３億平方米的同比增長僅３﹒３％，進一步低１－７月份８﹒２６１７億平方米所增
７﹒１％，稍高於１－６月份７﹒０６３億平方米的２﹒９％漲幅，而１－５月份５﹒４２９１
億平方米僅增０﹒８％、１－４月份４﹒１３３億平方米增１﹒８％和１－３月份之０﹒８％，
仍遠不及１－２月份所增的１７﹒５％表現，可見情況相當反覆；此亦使(ｂ)施工面積
４２﹒９６２６億平方米的同比增長１２％，相對於１－７月份４１﹒７２５５億平方米所增之
１３﹒６％、１－６月份４０﹒３５２１億平方米的１２﹒９％和１－５月份３８﹒４７１７億
平方米的１３﹒５％、１－４月３６﹒８７８９萬平方米的１４﹒８％與１－３月份
３５﹒２９９２億平方米的１４﹒７％。
新開工及拖工情況主要受到開發的活動平淡的影響，並可見於(四)土地購置面積於１－８
月份累計２﹒１４８２億平方米和同比減少９﹒１％，甚於１－７月份１﹒８７１７億平方米的
１﹒４％減幅，但１－６月份１﹒５７２１億平方米減１０﹒４％、１－５月份１﹒１７５６億
平方米更減１３﹒１％、１－４月份減８﹒６％和１－３月及１－２月份的減幅分別為２２％與
１８﹒６％；(ｉｉ)土地成交價款５０５０億元的同比增長亦顯著回落至５﹒２％，之前者為
１－７月份４３９８億元同比增１４﹒７％、１－６月份３６９９億元升７﹒５％，而１－５月
份２７１８億元只增３﹒７％、１－４月２０２０億元則升１０﹒６％。
更是重要之處，為(五)房地產開發企業的到位資金，於１－８月份的累計額度７﹒６９６
萬億元的同比增長２８﹒９％，亦有逐步回落之勢：１－７月份累計達６﹒６８３１萬億元和同
比增加３１﹒５％，較１－６月份５﹒７２２５萬億元的３２﹒１％、１－５月份４﹒５１１５
萬億元的３２％、１－４月份３﹒５６０２萬億元的３３﹒５％要低，只是受困於(ｉ)其他資
金２﹒１１６２萬億元的同心比增長４０﹒９％，低於１－７的４４﹒７％和１－６月份的
５１﹒２％升幅，其中個人按揭貸款９１０２億元的同比增長５０﹒３％，低於１－７月和１－
６月分別達的５６％和６０﹒４％；(ｉｉ)國內貸款到位資金１﹒２８８３萬億元同比增長
３０﹒３％，未能延續１－７月份的３１﹒１％漲勢，而１－６月份則升３０﹒４％漲幅、１－
５月份升２７﹒９％和１－４月份升２６﹒８％。《資深財經評論員黎偉成》
(ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ)
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