郎旋風 - 郎咸平 2013年9月3日
房產稅來了
千呼萬喚的房產稅要出台了,而且給了一個非常好的名字,叫做「杭州模式」,房價如何走勢?
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從兩年前開始我們就搞了兩個試點,第一個試點上海,第二個試點重慶,看看它的房產稅率,上海的稅率和其它國家相比是0.4%,是屬於比較低的,重慶房產稅稅率1.2%,屬於全世界的中等水準。不管你是中等水準也好,低端水準也好,其它國家可以徵收房產稅,道理很簡單,房產稅是屬於財產稅的一種。以美國為例,它是土地私有,所以你拿到這塊土地,你交房產稅是應該的。那我們呢?我們是向政府租用70年,我們給的出讓金就是租金的總和,我們已經付過租金了,怎麼還能徵收房產稅呢?土地根本就不是我們的。所以第一件事就是,我們徵收房產稅本身就不合理,而且還不太合法。任何國家徵收稅必須經過所謂的議會或者是人大等來表決通過,我們可好,行政命令就可以徵稅。
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第二個問題,抽了房產稅之後,準備怎麼用這個錢。例如,南加州一個市的房產稅用途表,徵收房產稅之後, 78%用於本地的學校,縣政府、州政府員工薪水大概佔3%,其他用於消防、圖書館、社區大學、公路、橋樑以及老齡人口服務、殘疾人服務等,這是標準的取之於民用之於民。因此老百姓對於交房產稅本身不會抗拒的,因為用在自己身上,怎麼會有抗拒呢?而且交了房產稅之後,學校教育好了,公路建設更好了,房價增值,老百姓反而可以從中得利。那我們呢?兩年試點下來,上海收了166.1個億,重慶收了2.4個億,這個錢怎麼用啊?三個字「不知道」。
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但是不管我怎麼講,房產稅恐怕是徵定了,跑不掉了,因為最近地方政府財政非常困難,既然如此,乾脆我們來深入探討一下甚麼叫房產稅,給大家一個新的概念,然後再談老百姓該怎麼辦。
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這次杭州試點,杭州版本,就是兩年前重慶版本跟上海版本的綜合。既然如此,先來談談這兩個試點城市的差別。上海,叫做「增量房產稅」,老百姓付款,房叔、房姐(註:多於一套房產的人)免稅;重慶剛好相反,是「存量房產稅」,老百姓免稅,房叔、房姐交稅。舉個例子,假如你是房叔,你有100套房,在上海的話,這100套房子是不用交稅的,你買新房子叫增量,才要交稅。買新房子,如果人均面積超過60平米,交稅0.4%,就是這麼簡單。所以請想一想,哪一種方式最能打擊我們談論的所謂投機性炒房?是重慶模式。它直接打擊擁有多套房的房叔、房姐,而且是用高稅率1.2%,這就是兩個模式的差別。
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可是你猜一下最後會是甚麼結果?2011年1月份開始徵收房產稅,兩年下來,重慶市房價的漲幅零增長,這個不錯吧。上海市呢?上漲了17.6%。更有意思的是甚麼?上海市房產稅總共徵稅了166個億,而重慶僅2.4億,也就是上海徵收的稅是重慶的70倍。為甚麼?因為它稅基廣,人人要交稅。
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可是,我們發現「杭州模式」更厲害,綜合兩個試點的優勢,就是上海模式為基礎,增量抽稅,老百姓交稅,房叔、房姐不交稅;然後再採用「重慶模式」優點,如果房價超過均價2倍,稅率加倍,原先是0.4%的稅率,如果超過均價2倍,稅率變為0.8%,知道這是甚麼結果嗎?以上海為例,上海市整個城市的均價去年是13870元人民幣,乘以2就是27740元,超過這個價格就要交0.8%的稅率。上海內環之內均價55000元,外環到內環之間的均價30000元,所以只要在外環之內買房子全部用0.8%的稅率。
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我們做了一個測算,等到這個稅率真正實施之後會怎樣?我們發現以上海為例,如果採用前文提到的「上海版本」的話,10年之後徵收的房產稅可高達670億,佔去年上海財政收入的37%,如果採用「杭州模式」的話,是1013億,佔去年上海財政收入的55%左右。所以可以想像,未來房產稅會成為支撐地方政府財政收入的重要來源,就憑這一點,我在這裏做個預測,在這種情況下地方政府會做甚麼?馬上兩板斧會出來了:
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第一板斧,以上海為例,外環之內(郊區)的房價越愈高愈好對不對?最好是讓更多的郊區人口用最快的方法到市中心消費、看病、上班、逛街,所以,根據媒體的報導,有38個城市要搞城市地鐵。以江蘇省為例,目前財政很困難,為了配合房產稅,他們準備搞20條鐵路,幾十條地鐵以及城際軌道,將大量的郊區人口用最快的方法遷入市區去消費、去上班,然後拉抬市區的房價,這是第一步。
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第二板斧,房價漲了,增量才能夠賺錢,存量不賺錢,甚麼叫增量,你得買房子這叫增量,今天有「限購令」怎麼買房子?別買了,所以有沒有可能「限購令」會取消?鼓勵大家到市區買房子?溫州就開始了,溫州是全中國70個大城市中唯一一個房價下跌的,最後來了個「鬆綁」,可以買兩套房,結果交易量環比上漲148%,房價這幾個月止跌了。所以我認為地方政府第二板斧很可能是將「限購令」鬆綁。
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那我們該怎麼辦?大家可能會很失望,不過這也沒有辦法,買不起房的人還是買不起、更買不起,比較窮的、收入不多的人,只有到郊區去買,我建議你最好考慮新建城際鐵路附近,地鐵沿線的房價可能會好一點,因為各級地方政府都在搞鐵路建設,鐵路開到哪兒,你就買到哪兒,沒辦法,房價也不會便宜。但錢很多的人想投資呢?市區內的房價漲幅每一年超過0.8%,包括租金收入也好、房價漲幅也好,如果都能超過0.8%的話,你就不虧了。
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最後一句話作為我的結論,6月14號《人民日報》表態了,「不要期待房產稅成為降低房價的利器」,政府可能已經表達了他們的意願,不希望透過房產稅使得房價降低。
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本文獲作者授權,轉載自極視傳播。
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