談國論企 - 黎偉成 2013年12月23日
即市新聞
23/12/2013 09:44
《談國論企－黎偉成》樓價緩增促商品住宅再增銷，房產開發提升
《談國論企》中國的商品住宅房於２０１３年１１月份的銷售面積和額度，出現月環比明顯
增長，很主要受惠於新建商品住宅及二手住宅價格升勢放緩，使具剛性的需求得以釋放。國民經
濟納入穩中求進新軌道、城鄉居民增收使改善居住需求日趨強烈，加上國家強化城鄉一元化和逐
步有序改變「一孩」之增人口等政策，會繼續拉動住宅市場進一步尚俏，唯是相信政府今後仍按
供求關係在有需要時適度調控，遏抑炒風，以確保房地產市場健康發展。
＊住宅銷售額度及面積於１１月份月環比增約兩成＊
來自國家統計局的數據，最是惹人注目者當然為(一)商品房中的住宅銷售，於１１月份無
論在面積和額度均成為２０１３年最高的一個月份：(Ａ)商品住宅的銷售額於１－１１月份累
計額度５﹒８６８９萬億元的同比長３１﹒１％，無疑較１－１０月份５﹒１４８５萬億元的
３２﹒６％漲幅回落１﹒５個百分點，唯是把１－１１月份額度減去１－１０月份所得之數所得
的１１月份淨額度為７２０４億元，相對於１０月份的６０４８億元，不僅出現按月環比增加
１１５６億元或１９﹒１１％，更高於９月份的６９１１億元和成為２０１３年以來銷售額度最
高的一個月份。
再結合１－１１月份的累計額度同比增長相對於１－１０月份之數少增１﹒５個百分點，而
１－１０月份又較３１－９月份４﹒５４３７萬億元的３４﹒５％漲幅少增１﹒９個百分點，以
至１－８月份３﹒８５２６萬億元的３５﹒７％和１－７月份３﹒３３８萬億元的３９﹒９％(
均見表一)等幾個月的漲幅，以及１－６月份２﹒８２１５萬億元的４６％和１－３月份激增的
８７﹒２％等，反映增長放緩之勢有所改善。
再看(Ｂ)商品住宅的銷售面積於１１月份所銷售的１﹒３１５億平方米，較１０月份的１
﹒０３７８億平方米，按月環比多銷２７７２萬平方米或２６﹒７１％，亦高於９月份的
１﹒９３６億平方米而成為２０１３年銷售面積最高的一個月份；而１－１１月份累計達
９﹒８８７１億平方米的同比增長２１﹒３％，較１－１０月份８﹒５７２１萬平方米所增
２２﹒３％少增１個百分點，相對於１－１０月較１－９月份７﹒５３４３億平方米的漲幅
２３﹒９％少增１﹒６個百分點有所縮小，此情亦見之於１－８月份的６﹒３４０７億平方米之
升幅為２４﹒４％、１－７月份５﹒４７４８億平方米增２７﹒１％(見表二)、１－６月份４
﹒６１億平方米的３０﹒４％、１－５月份３﹒５１６６億平方米之３７﹒６％漲幅、１－４月
份２﹒６８３４萬億平方米的４１﹒１％漲幅及１－３月份之數４１﹒２％。
凡此，皆顯商品住宅房的銷售面積和額度有回穩，甚至再現報俏新景象，其中原因為樓價增
速有所放緩。據國家統計局的(二)７０個大中城市住宅中的(甲)新建商品住宅(不含保障性
住房)於２０１３年１１月份同比累計增長最高者達２１﹒６％，較１０月份的２１﹒４％漲幅
只是多增０﹒２個百分，相對於１０月份之較９月份的２０﹒６％所多增０﹒８個百分點為低，
而９月份較則較８月份的１９﹒３％漲幅多增１﹒３個百分點，８月份比７月份之１８﹒３％多
增１個百分點，７月份則較６月份之最高１６﹒７％漲幅所多增１﹒６個百分點、６月份的月環
比增１﹒２個百分點、５月份之最高１５﹒５％月環比升１﹒８個百分點、４月份的１３﹒７％
漲幅多增２﹒５個百分點，餘者之漲幅為３月份達１１﹒２％、２月份為８﹒２％、１月份僅４
﹒７％等，均高於２０１２年１２月最高漲幅２﹒４％；’最低’為下降１﹒５％，多於９月份
的１﹒８％和低於８月份之２﹒３％。
＊房地產開發商投資意欲亦現再趨積極佳象＊
(乙)二手住宅價格同比上漲的城市中，於１１月份漲幅最高者達２０﹒１％，較１０月份
的１９％多增１﹒１個百分點，而１０月份較９月份１７﹒８％的幅度多增１﹒２個百點，９月
份比８月份的１６﹒４％多增１﹒４個百分點，餘者為：８月份月環比多增１﹒１個百分點，７
月份的１５﹒３％月環比升１﹒２個百分點，６月份的１４﹒１％月環比亦多增１﹒３個百分點
、５月份１２﹒８％所多增１﹒９個百分點，而４月的漲幅為１０﹒９％漲幅點、３月份
９﹒１％、２月份及１月份之漲幅分別為未超過６﹒７％及６％。與新建住宅價格之漲勢同見放
緩傾向。
估計商品住宅房(三)銷情有望持續回穩向俏，理由為(ｉ)待售面積於１１月底時累計達
３﹒０７０７億平方米的同比增長４３﹒１％，較１０月底時的２﹒９７７４億平方米所增
４０﹒７％和９月底時２﹒９３２６億平方米的漲幅４０﹒５％，有所提升；(ｉｉ)住宅竣工
面積於１１月底時達５﹒４３６５億平方米同比減少０﹒１％，低於１０月底時４﹒６３９５億
元平方米所減少０﹒８％，而９月底時之僅增１﹒４％達４﹒１１７億平方米；(ｉｉｉ)新開
工面積於１－１１月份累計達１３﹒１８４９億平方米的同比增長１０％，明顯高於１－１０月
份累計１１﹒４億平方米的５﹒２％漲幅和１－９月份１０﹒６０５５億平方米的６﹒４％漲幅
。
房地產開發商的(四)投資意欲亦有所回升：(ａ)土地購置面積於１－１１月份累計達３
﹒４７７３億平方米出現同比增長９﹒９％，扭轉１－１０月份２﹒６６５８億平方米的
３﹒６％下跌趨勢，和(ｂ)涉及資金８６６９億元的同比增長３１﹒５％，更遠高於１－１０
月份的６４３４億元的１１﹒７％漲幅，而(ｃ)到位資金於１－１１月份累計達
１０﹒９４７５萬億元，亦增２７﹒６％。
至於住宅商品房的(四)後向特別是中長期的前景值得憧憬，可從三中全會的多個環節印證
此說非虛：(１)加大發展城鎮化的發展力度，相信會推動不少新城鎮的發展，住宅、商業以至
各類物業建設，該如雨後之春筍陸續湧現，有利於房地產開發商發掘新的投資項目；(２)「一
孩政策」之逐步取締，會使家庭的居住面積需求擴大，以小換中、以中換大等換樓活動漸趨活躍
，可以想見。由是房地產市場並不是境內、外一眾信言旦旦之所謂’打壓’，而是在政策上扶持
合理的房地產建設和投資，打壓者當然是炒賣活動。
估計商品住宅房於未來一段時間因新的供應面積有限，價格有可能有序緩步向下調整。一而
再建議政府繼續採取抑制樓市投機性買賣活動、適度支持開發商的的正常買地和？建樓宇的投資
，平衡樓市的供求關係，作為穩定樓市長期政策。《資深財經評論員黎偉成》
(ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ)
＃小啟：作者於聖誕及新年期間休息，於２０１４年１月２日再向讀者諸君請益。
祝聖誕及新年快樂！
表一：商品住宅房銷售額度(億元)
單月份(環比增長)累計額度(同比增長)
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１１月７０２４＋１９﹒１１％１－１１月５８６８９＋３１﹒１％
１０月６０４８－１２﹒４８％１－１０月５１４８５＋３２﹒６％
９月６９１１＋３４﹒２９％１－９月４５４３７＋３４﹒５％
８月５１４６持平１－８月３８５２６＋３５﹒７％
７月５１６５１－７月３３３８０＋３９﹒９％
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商品住宅房銷售面積(萬平方米)
單月份(環比增長)累計額度(同比增長)
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１１月１３１５０＋２７﹒７２％１－１１月９８８７１＋２１﹒３％
１０月１０３７８－１３﹒０５％１－１０月８５７２１＋２２﹒３％
９月１１９３６＋３７﹒５０％１－９月７５３４３＋２３﹒９％
８月８６５９持平１－８月６３４０７＋２４﹒４％
７月８６４８１－７月５４７４８＋２７﹒１％
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資料來源：中國國家統計局
資料整理：黎偉成
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