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2013年12月23日 星期一

市場經瑋度 - 黃瑋傑 2013年12月23日

市場經瑋度 - 黃瑋傑 2013年12月23日

領匯與萬科合作各取所需
領匯(823)上周四發公告表示,與萬科集團簽訂無約束力戰略合作意向書,暫時為期兩年,將共同尋找在中國零售物業的適當投資機會,消息對領匯股價無大刺激.

領匯表示有意將其業務及投資擴展至香港境外地區,作為長遠投資策略的其中一環.擬進行之戰略性合作可讓領匯涉足中國具優勢的「新主流」市場或城市中檔市場內所規劃的優質項目.

萬科是內房龍頭,按實現銷售額計算,過去兩年均排名行業首位.不過,在商業地產特別是零售物業領域,萬科卻屬於”新丁”,因為萬科素來看重股東回報,發展住宅物業,資金快速周轉,但商業地產發展期較長,而且持有營運,將套牢大量資金.

萬科在今年初正式成立商業地產管理部門,其在北京的首個大型區域購物中心金隅萬科廣場已於11月27日試營業.萬科之所以要做商業地產,其中一個理由是,現在土地市場上出售的土地絕少是純住宅用地.以今年北京出售的地塊為例,其中大約有三分二是包含商業的混合類用地.同時,住宅市場總有增長放緩的一天,屆時萬科如何繼續維持高增長和股東回報,就要靠商業地產,作為在高周轉住宅項目以外的中長期項目補充.

據了解,萬科的商業地產發展模式主要參照香港領匯的社區商場、新加坡的鄰里中心和國內的購物中心,其商業地產項目分三條產品線:萬科廣場系列(定位為區域型購物中心)、生活中心系列(主要針對集中型社區商業)、鄰里家系列(主要針對社區商業街).金隅萬科廣場屬於萬科廣場系列首個項目,該廣場位於北京新城區域,當地沒有購物中心,因此填補了區域空白.

據悉,萬科將積極拓展商業地產業務.為了避免對資金周轉、回款速度及股東回報產生不利影響,萬科正探索效法新加地凱德商用的”輕資產”模式,將商業地產項目資本化.所謂凱德”輕資產”模式,是指在商業地產項目的不同發展階段引入不同基金,以減少資本性投入,並在各個環獲取收益,例如在項目開發階段,引入短期私募基金共同開發.然後在項目開業後的培育階段,引入商業基金接手.到項目培育成熟後,再轉讓給長線房產投資信託基金(REITs).凱德在不同階段宦都會參股,以獲得股權收益.更重要的是,凱德自始至終都能獲得項目管理、資產管理和物業管理的收入.

萬科和領匯合作,相信是想借助其房產投資信託基金平台和商業零售物業管理經驗,實現”輕資產”模式,四兩撥千斤.

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