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2014年1月27日 星期一

趣遊樓市 - 脫苦海 2014年1月27日

趣遊樓市 - 脫苦海 2014年1月27日

置業信箱──連裝樓不同化妝樓
問:我地睇中左兩層樓:一層呢就係好殘,要另外比錢裝修,但係就平過市價10%;另一層就係靚裝,電線水喉執過曬,但係就貴過市價,個業主又唔肯減價。

咁,買二手樓到底買間貴D連裝修好,定係平D但殘裝好?
答:以前市場上有好多所謂「化妝樓」,就係炒家將一些殘舊的單位,裝修做表面功夫,不過自從政府用印花稅打擊短線炒樓,買樓要持有三年才免稅,加上建築裝修人手短缺,很多物業投資者寧願造?房收租都不去短炒化妝樓。

變相另一種玩法,是在賣樓之前才去執靚間屋,除了牆身地板及傢俬外,有些舊樓甚至連水喉電線都重新鋪設,成為「連裝樓」。

業主既然動用成本去執靚,當然就要在賣價上反映,以收回成本,所以那個業主不肯減價,是很合理的。

而站在買家的立場,可以有幾個考慮:
1. 如果裝修不合心意,當然就是選擇殘裝樓,將平出來的錢用來裝修。平過市價10%,都有數十萬的數。

2. 如果裝修合心意,那就要衡量,多出來的樓價,又是否值這個價錢?以一層數百萬的物業計,5-10%已經足以做表面的裝修,但要鋪水電就未必夠了!

3. 買連裝樓有機會將高出來的部份做按揭,很多時銀行造按揭,估值只是參考,如果是低於估值,就只可以做到成交價的七成,但如果略高於估值,部份銀行是有機會借足的,那麼就可以將裝修費借入按揭。

當然,每個人對於裝修的要求不同,比如電視節目的裝修環節,業主真的會花很多心思時間金錢,去追求一間Dream House,那麼就乾脆平買殘裝樓,推倒從來,但如果是趕著用,趕著住,就不如買一間現成的連裝樓。

不過,最重要是要分清那些是連裝樓,那些是化妝樓,否則用高市價買了物不所值就令人不快了!

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