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2014年5月16日 星期五

香港樓語 - 陳東岳 2014年5月16日

香港樓語 - 陳東岳 2014年5月16日

即市新聞
16/05/2014 15:51
《香港樓語-陳東嶽》DSD縱微調,換樓客仍應盡速完成一買一賣
《香港樓語》政府宣布放寬雙倍印花稅(DSD)條款,即時將「先買後賣」換樓客豁免

DSD的六個月時限,由原先已購買新單位簽臨約(Preliminary

Agreement)日期起計,調整為以簽署轉讓契(Assignment)後才計算。市

場上有人認為這是政府「減辣」之舉,但港府強調這是技術性調整,讓當事人有更充足時間去完

成沽售手頭上舊單位。亦有人認為假如購入的是新單位的樓花,由於等待出入夥紙還有相當長的

時間,業主可以持有原住宅更長時間甚至待善價而沽之,這種說法在升市時是對的,但現時經濟

形勢不明朗,加上政府在增加供應兼實施雙辣招,樓市下行機率較大,先買後賣兩者時間相隔愈

遠,需承受貴買平賣的風險。
*微調影響屬中性*
除此之外,另一項微調是連同購買的一個車位亦可獲豁免DSD。估計兩項調整,都是在審

議過程中,收到意見的反映,而政府亦認為合理而作出調整。港府強調,這只是技術性的修訂,

不代表政府在現階段有「減辣」的意圖,反而仍需維持現行的需求管理措施。事實上,在政府於

去年初實施雙辣稅,並有需求管理措施以及同步增加市場供應後,樓市無論在成交量及樓價方面

均受到制約。樓市橫行稍偏軟的格局已成,現階段作技術上的微調所帶來對樓市的影響理應只屬

中性。
*宜放寬至9個月*
在審議印花稅草案過程中,有意見認為DSD的6個月換樓豁免期,由買入新單位簽臨約起

計,會對換樓自住業主構成壓力,愈逼近6個月終期日,愈會需要降價,但求售出舊單位,否則

不獲豁免而要交雙倍印花稅。按照新修訂,由簽轉讓契起計,在二手樓交易的情況下,一般成交

期為簽臨約個半月至兩個月左右;換句話說,即是豁免期延後了同樣時間才開始計,換樓業主要

盡速售出單位的壓力仍在,但起碼多了個多兩個月時間去做。筆者認為這修訂仍未理想,因為現

時市道下,要以合理市場價去售出舊單位,6個月期間未必一定成功,假如能放寬至9個月則更

加理想,從換樓自住業主的角度,在橫行市甚至下調中的市道下,是沒有誘因去拖延售出舊單位

,怕的只是因急欲售樓被壓價,假如被壓價金額大於雙倍印花稅的「雙倍」部分,最後業主可能

索性不賣舊單位。有市場人士認為今次修訂對樓花銷售有幫助,筆者只部分認同這個說法,一般

由購入樓花到簽轉讓契有段相當長時間,假如這段時間是升市,延後售舊單位會做成低買高賣的

效果。假如樓市是下調當中,效果剛剛相反,延後售舊單位變成高買低賣。

*貴買平賣的風險*
樓換樓自住業主一般只得一個單位,買樓賣樓過程中,對他們來說是既繁複又耗時,現時政

治經濟形勢不明朗,不久的將來說不定會加息,中國與鄰近國家或會開戰等等因素,用家較大可

能是一動不如一靜。除非新樓樓花質素佳而訂價吸引,否則用家換樓,還是應該盡速完成一買一

賣,以減低拖長時間所帶來的風險。
《香港專業人士協會副主席及註冊專業測量師(產業測量)陳東嶽》
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