神州樓市 - 程澐 2014年5月20日
即市新聞
20/05/2014 10:21
《神州樓市－程澐》政策環境略有放鬆，宅地市場或將轉淡
《神州樓市》近期，市場持續下挫已引發央行及官媒紛紛表態，支持居民家庭首次購買自住
普通商品住房的貸款需求，揚州和瀋陽等地方政府則在公積金貸款環節微調放鬆。然而，住宅成
交繼續在低位運行，且房價環比漲幅持續收窄。獨善其身的一線城市土地市場風光不再，上周上
海內環稀缺位置的宅地成交價低於市場預期。這預示著宅地市場在經歷了自２０１３年起的一路
高歌後，或將全面進入下行通道。
＊央行提振市場信心，地方放鬆公積金貸款＊
隨著成交的持續萎靡以及市場對住房信貸環境趨緊的廣泛詬病，央行５月１２日通過座談會
形式，要求「合理確定首套房貸款利率水準」以及「及時審批和發放符合條件的個人住房貸款」
。《人民日報》緊隨其後發文，批評商業銀行在國家信貸政策之外，又自行設置了一道門檻，與
「支持居民家庭首套自住購房信貸需求」的中央政策不相符合。目前從各銀行的公開回應來看，
工行、中行等國有銀行的態度相對積極，而股份制銀行則由於資金相對緊張，且對經營收益要求
更高，因此較難實現對房貸業務的優惠傾斜。央行及官媒的表態旨在提振市場信心，然而實際效
用則將取決於各銀行的實質落實情況。
地方層面，公積金政策調整成為靈活救市的重要手段。５月１６日，揚州公積金管理中心發
布通知，允許借款人申請公積金貸款時提取本人及配偶的住房公積金，以幫助繳存職工提高購房
能力。瀋陽亦於近期上調公積金貸款額度，並放寬相應的提前償還要求和最低還款限額，而且在
公積金貸款年齡限制方面也作出放寬調整。雖然今年以來各地對公積金政策的調整以收緊居多，
但隨著市場持續轉冷，在「分類調控」的指導下，預計後期各城市的微調放鬆政策將繼續增多。
＊住宅成交低位運行，宅地市場或將轉淡＊
近期，各地住宅成交繼續在低位運行，央行的口頭通知對市場信心的提振作用有限。中原監
測的５４個城市數據顯示，５月前１８日新建住宅合計成交面積１０７１萬平方米，較４月同期
微升１﹒２７％。二手住宅成交則進一步下滑，上周中原監測的六大城市成交量處於今年以來除
春節前後三周外的最低值，其中上海、廣州兩地表現最不理想，分別位於今年以來周成交量的第
五以及第三低位。各地房價上漲的勢頭已經明顯得到抑制，根據國家統計局最新發布的４月房價
指數顯示，７０個大中城市新建商品住宅價格指數環比漲幅持續收窄，價格持平及下降的城市進
一步增多。
一線城市土地市場近期也開始轉淡。５月１６日成交的上海平涼街道宅地，位於內環稀缺位
置，最終被保利置業以３２﹒４億元(折合樓面地價約３９２６４元╱平方米)競得，但溢價率
約３７％，顯著低於市場預期。此前，上海凡宅地即超高溢價成交的行情已經不復存在，表明開
發商對一線城市後市信心也出現下滑。受宅地前期供應限制，５月各地熱點地塊將大幅減少，加
上開發商信心走弱，預計一線城市宅地市場將風光不再。同時，二線及三四線城市土地市場短期
內亦難走出低迷行情，因此宅地市場在經歷了自２０１３年起的一路高歌後，或將全面進入下行
通道。
此外，５月１５日公告消息，融創(０１９１８)擬收購綠城(０３９００)最高不超過
３０％股權，引起市場諸多關注。從銷售業績、土儲分布、存貨結構、產品線結構以及財務指標
等角度剖析綠城現狀發現，產品定位專注於高端以及城市布局集中於江浙是其表現遜於其他標桿
房企的主要原因。《中原集團地產研究董事程澐》
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