談國論企 - 黎偉成 2014年5月20日
即市新聞
20/05/2014 09:26
《談國論企-黎偉成》人行促優先滿足居民家庭購自住普通商品住房
《談國論企》中國人民銀行2014年5月12日與15家商業銀行舉行的專題座談會,研
究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務有關工作時,指出要優先滿足居民家庭首次購買
自住普通商品住房的貸款需求,作為首要提出的「合理配置信貸資源」的其中政策性要求。以商
業銀行為主的金融機構於一季度對個人購房貸款增長放緩,故人行所要求的信貸資源合理配置,
強烈顯示差別化住房信貸政策主要向首置自住人士傾斜,亦間接意味不鼓勵屬具投機性的購房投
資甚至壓抑炒賣情況,乃保就業、惠民生之舉也。
*落實差別化住房信貸政策改進住房金融服務*
商業銀行近年一直是落實國務院院關於房地產市場調控的決策部署,特別是差別化住房信貸
政策的十分重要執行機構,人行於此番會議所作的評語為取得「積極成效」的同時,並要求進一
步改善住房金融服務工作,重點有五,而最是惹人注目之處當然是(一)合理配置信貸資源,並
把此點放在首位,可見央行對信貸資源的配置高度重視,乃因包括信貸在內的任何資源是有限的
,需要善用,而信貸資源配置合理性重之於「優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸
款需求」,其原則和精神乃居民(i)首次購買,並指定為(ii)自住普通商品住房,即:所
購的商品住房是屬於「普通」,更指定為「自住」,才可以得到(iii)優先滿足。
國民經濟已納入穩中求進的新階段,最大的特點為不再如往昔的於低水平、低基礎底下得不
斷追逐數量和幅度的提升,而是要在可以接受的穩定增長中著重素質的提升,此點該不是僅止於
宏觀經濟層面,更需要推擴至與民生有關的各個方面,使居民可以更多、更廣地分享到經濟持續
不斷穩定好轉的成果,尤以(a)改善和提升居住環境,由保障性住房等公益性居住單位轉至首
次購買自住的普通商品住房,和(b)豐富衣、食與行等多個方面物質,人行此番會議所提出的
要求的政策精髓之所在也。
至於(二)人民所提出的五個要求中的其他四個要求,實際亦是「優先滿足居民家庭首次購
買自住普通商品住房的貸款需求」的各項配合措施,包括(1)「科學合理定價,綜合考慮財務
可持續、風險管理等因素,合理確定首套房貸款利率水平」,我之解讀為既然貸款可以有「優先
滿足」,首置者也許會有利率的優惠。(2)「提高服務效率,及時審批和發放符合條件的個人
住房貸款」,此點最是重要者為風險可管理等「符合條件」的個人首套住房貸款。
人行亦提醒商業銀行(3)要有效防範信貸風險,做法為:嚴格執行個人住房貸款的各項管
理規定,加強對住房貸款風險的監測分析,和(4)建立信息溝通機制,對社會關注的熱點問題
,及時給予回應。此之為有攻有守、有進有退、有寬有緊之道,否則只顧優先、優惠,不好好評
估和控制風險的問題,也許會出現反效果。
*貸款增長趨緩有待轉緩升支持房地產發展*
再從人行的《2014年一季度金融機構貸款投向統計報告》的資料分析,以商業銀行為主
的金融機構在房地產貸款增長,確如《報告》所指出的出現「趨緩」現象,亦為央行得力促商業
銀行「合理配置信貸資」之因,並可見之於多個重要變異(甲)主要金融機構及小型農村金融機
構、外資銀行人民幣房地產貸款於2014年3月末的(i)餘額15﹒42萬億元同比增長
18﹒8%,無疑較2013年同期12﹒98萬億元的16﹒4%漲幅要高,問題是此數相對
於3個月之前的季環比要低0﹒3個百分點,而非上年3月末時所達的環比增加3﹒6個百分點
的上行形態,特別是(ii)一季度所增加的7971億元,只是較上年同期輕微上升868億
元,表現更遠遜於2013年1-3月份7103億元的同比多增凡4667億元。
金融的人民幣房地產貸款出現增長趨緩之因,很主要受(iii)對地產開發貸款於3月末
的餘額1﹒12萬億的同心增長7﹒6%,較2013年同比所增加的12﹒3%要少增4﹒7
個百分點,且比2013年末之數要低2﹒2個百分點而非2013年同期之季環比增1﹒6個
百分點。
但金融機構對(iv)個人購房貸款餘額於2014年3月末時所達10﹒29萬億元的同
比增長,卻高度20﹒1%,較2013年3月末之8﹒57萬億元的17﹒4%漲幅要多增2
﹒7個百分點,即使於一季度增加4916億元的同比多增354億元和較2013年同期的4
662億元和多增3088億元似不可同日而語,唯是上年一季度乃倍增,能夠在高基礎底下續
增,不太差矣。
即使與居民居住條件有關的其中重點政策的(v)保障性住房,開發貸款於3月末的餘額
7783億元的同比增長達26﹒7%,乃明顯低於2013年同期6140億元的42﹒4%
漲幅,而2014年一季度所增的492億元,無疑高於2013年同期的410億元,卻於房
地產開發貸款於同期所佔的比重由2013年3月末時的23﹒4%,回調整整4個百分點至
19﹒4%。此為季度性的變異,難作全面比較,亦不一定顯國家的保障性住房政策有變。
《資深財經評論員黎偉成》(waishinglai210@yahoo﹒com﹒hk)
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