香港樓語 - 陳東岳 2014年6月10日
即市新聞
10/06/2014 14:41
《香港樓語－陳東嶽》微調ＤＳＤ，樓市見好轉
《香港樓語》灣仔捷船街一幅小型地皮，由合和(０００５４)以２﹒３３億元奪得，平均
樓面地價逾１﹒６萬元，造價創同區地皮呎價新高。該地只得２９０６平方呎，但入標財團達十
家之多，反應港島市區地有價有市，由區內大業主高價奪得，亦力證其看好該區樓價後市。
＊整體樓市成交見回升＊
自從港府宣布技術性調整雙倍印花稅(ＤＳＤ)換樓期限後，樓市氣氛明顯好轉，新盤推出
獲得不俗市場反應，當中荃灣新盤環宇海灣、愉景灣悅堤、尖沙咀凱譽等均錄得不俗成績，顯示
樓花銷售或受惠於ＤＳＤ調整。
整體樓市成交亦回升，土地註冊處公布，５月樓宇註冊量６７８５宗，按月上升一成三，當
中住宅佔５２７０宗，按月上升約一成。分析這些數字，整體樓市交投雖然與去年樓市壯旺時期
，仍有頗大差距，但按月比較，仍覺有好轉跡象，或許換樓客的意欲加強了，這極有可能與政府
微調ＤＳＤ換樓期限有關，「先買後賣」換樓者可以獲得較充裕時間，去完成「買」入新單位及
「賣」出舊單位。樓市成交回升的原因可能包含多種因素，未必直接與微調ＤＳＤ換樓期限有關
，但在過去一個月，本港經濟民生沒有重大變化，不能排除這個技術性調整令換樓客心理上加強
了，從而令市場上的買賣成交增加。
＊發展商銷售策略奏效＊
近期發展商積極開售新盤，以貼市場價及加強優惠促銷。港府的需求管理措施包括各項辣稅
，實際上不是滿足市場上剛性需求的措施，從成交大幅回落看，各項辣稅措施只是將剛性需求壓
低及延後的效果。若發展商推新盤以合理價加優惠，效果是把積壓的剛性需求導引出來，可以住
新樓帶來環境改善，而新盤定價貼市加回贈印花稅等優惠，等同降低了換樓的資金門檻。假如發
展商在銷售策略上，針對準買家的負擔能力，調節樓花期的分期付款辦法，再配合回贈印花稅的
全部或部分，有利於新盤銷情。
若果換樓客較有把握購入新單位之餘，亦會有較強意欲把舊單位出售，甚至願意接受較大議
價空間，於是部分選擇購買二手樓的買家亦較易買得心頭好。傳媒報道，上月份二手樓成交好轉
，最新發展是平價盤已消化得八九，新放盤者已逐步收窄議價幅度，甚至個別樓盤出現反價成交
，從此角度看，二手樓價亦勢將企穩，不會出現較大幅度下調。
＊老牌發展商轉趨積極＊
樓換樓原本較局限於中小型單位，但假如趨勢持續，稍後亦會蔓延令較大型單位成交受惠，
當中一個具決定性影響的環節是銀行按揭，是否願意同步放寬對較大金額的住宅樓按的借貸，當
然這亦視乎借款人本身的背景而定。無論如何，新盤去貨較快，一個立竿見影的效應是發展商補
充土儲的意欲轉強。事實上，近期許多老牌發展商轉趨積極，文首所述合和便是一例，另一例是
鷹君(０００４１)，這些發展商看市一向穩陣，看來市區住宅樓價或已見底，或許新界區供應
較多，但目前建築成本持續高企，新界樓價亦不易大幅回落，大家應該抱積極態度看樓市前景。
《香港專業人士協會副主席及註冊專業測量師(產業測量)陳東嶽》
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