神州樓市 - 程澐 2014年6月10日
即市新聞
10/06/2014 15:40
《神州樓市－程澐》成交下滑態勢延續，以價換量乃為上策
《神州樓市》上周，住建部重申鼓勵自住、遏制投資的調控基調。繼央行之後，銀監會也再
度強調大力支持首套住房需求。然而在政策及信貸層面無實質好轉的環境下，６月以來，住宅成
交出現進一步下滑的態勢，目前唯有通過價格調整吸引買家入市。
＊後市調控基調不變，信貸環境有待改善＊
上周，住建部總經濟師馮俊在國務院新聞發布會上表示，今年房地產業多項指標下行主要由
於基數過大造成，市場屬於正常的自然調節過程。住建部調控目標是供求平衡、市場平衡，在分
類調控的原則下，始終鼓勵自住需求，遏制投資需求。對於廣受關注的限購政策，住建部認為限
購對自住需求並無影響。從住建部表態可以看出，目前房地產業的調整仍在中央可接受範圍內，
調控政策的基調短期內不會改變，限購的全面退出難以出現，而庫存量大、供過於求的地方政府
，擁有自行微調的自主權。
信貸政策仍然是對當下市場影響最為顯著的因素。上周，銀監會副主席王兆星在國務院新聞
發布會上表示，要大力支持首套住房需求。這是繼央行之後，又一監管機構表態支持首套房貸。
但對於之前的央行喊話，商業銀行回應較為遲疑，雖然房貸放款速度有所加快，但高企的利率問
題尚難解決。此外，改善型需求由於當下二套房首付比例的高企而受到明顯制約，對應的信貸政
策有待放寬。
地方層面，目前對降價採取「限價令」的城市又有增加，佛山商品房網簽價格如果低於備案
價格１０％，則將受到系統限制，不得不重新辦理明碼標價手續。雖然此類限制確實早有規定，
但過往在操作過程中對降價超過１０％未真正採取乾預。從政府角度而言，採取此類措施更多的
是從維持市場穩定角度考慮，希望房價不會在短時間內出現大幅下降。但在目前降價潮剛起的市
場環境下，競爭產品對彼此銷售價格相當敏感，過多的行政幹預或將影響開發商的定價策略。
＊住宅成交下滑態勢延續，價格調整力度有待加大＊
６月以來，住宅成交出現進一步下滑的態勢，整體市場氛圍不容樂觀。中原監測的５４個城
市數據顯示，６月前８日，新建住宅合計成交量較５月同期大幅下降約兩成。其中，僅一線城市
環比微升，其餘各線城市均降幅明顯，二線城市降幅達到２８％。二手住宅同樣成交低迷，中原
監測的六大城市上周成交量較五一假期當周下降約一成，其中北京領跌，大幅下降約２８％。短
期來看，市場下行行情將進一步延續，如果政策信貸環境無實質改善，則唯有通過價格調整吸引
買方入市。
市場價格方面，中原領先指數係統數據顯示，２０１４年５月，六城市二手住宅價格指數除
天津外均現下跌，但多數城市環比跌幅在１％以內，僅有成都環比跌幅超過１％。其中，廣州和
深圳出現本輪調整的首次下跌，北京、上海和成都分別累計下跌６、３和２個月，累計跌幅分別
為１﹒１７％、０﹒４２％和２﹒８２％。目前市場仍以新房降價為主，二手房雖有大幅降價個
案，但尚未形成大規模降價趨勢。
隨著銷售市場持續低迷，以及房企資金鍊日趨緊張，使得房企購地步伐明顯減緩。據中原地
產監測，５月十大標杆房企購地金額為７８﹒６６億元，創最近２３個月以來月度新低。房企購
地態度趨於謹慎，令整個土地市場大幅降溫。據中原地產監測，５月，全國４０個大中城市宅地
成交僅５７８公頃，環比回落２５％，和前５年月均成交水準相比幾近腰斬。雖然土地市場降溫
，但地方政府供地的欲望依然強烈。根據６月到期宅地量推算，６月土地市場成交量將增加，但
在樓市整體成交回升不容樂觀的情況下，預計底價成交地塊將增加，溢價率亦將繼續下滑。
《中原集團地產研究董事程澐》
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