趣遊樓市 - 脫苦海 2014年6月16日
置業信箱──物業資產配置的問題
問：想請教一下買賣樓/資產配置的建議：同家人住在黃埔約900呎單位，現約值900萬，(欠銀行約200萬，未計層樓，家庭手上大約尚有800萬cash)，由於小弟打算一兩年內結婚並且二人世界，媽媽又不想再住現時單位，所以想借此機會搬出，賣或租俾人：
a. 賣樓，只渣cash另外投資 / 等入市機會，租兩個細單位自住，(一個我同老婆，一個媽及妹)
b. 賣樓，向下換，買一個細單位自住，另外再租一個細單位
c. 租黃埔俾人，再租兩個單位自住
答：讀者的資產值不薄，雖然也可以「收益最大化」為目標，但亦不妨同時考慮分散投資風險。
當個人資產只有數十萬，當然以較大的槓桿去購入升值的資產，甚至可以在升值以後再度加按，同時將資產和負債適度增加，以便能最快積聚到第一桶金，早日財務自由。
可是當這個目標達到以後，就應該對於風險加以考慮，所謂「人無千日好，花無百日紅」，沒有一種資產會無止境上升，尤其是香港樓價上升早已成為政治民生議題，政府只會提出政策去打壓樓市，要她有扶持措施出台，一定是泡沫爆破之後。
讀者的物業理論上可以加按到540萬，能夠套多340萬，不過早已有800萬現金在手，亦沒有明確的投資意向，再多的錢反而要去想出路，乃是自尋煩惱。至於將之再買入物業，現時住宅的租金回報只有2-3%，低於一些大藍籌股以至房託基金(Reits)的周息率，同時又要交納物業稅。
綜合資產增值和分散風險，以衡量讀者的三個選擇：
a & b. 賣樓然後租樓會令到居住支出大增，因為現時的支出只是供款當中的利息支出。讀者早年買入想必比現時新造息率為低，就會損失一筆200萬的低息貸款，同時供樓還款的部份，又會轉化為支出
c. 出租大單位，再租兩個細單位，從財務上較為靈活，一方面保留了一筆低息的貸款，租金收入又可以補貼部份的租金支出
不過，讀者反而更應該想想手上800萬現金的應用，之前人民幣略為下跌，引起部份人對存境外貨幣收息的戒心，雖然最近人民幣最近已然回升，但匯率風險實在不應忽略。讀者可留意一些本地收益的投資，以趨避匯率風險。
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