金融High Tea 2014年6月16日
認清樓市大勢
2014年06月16日
美股高位回吐，港股仲守得吓。上星期尾段比較大嘅新聞，係香港電訊(6823，HKT)供股。
香港電訊上月獲政府批准收購CSL的交易，要集資進行，就宣佈按100供18股的比例(接近5供1)，供股集資79億元，持有香港電訊63%的大股東電盈(008) 表明會按比例供股。
睇番供股詳情，香港電訊建議供股價為6.84元，較公佈前一日收市價8.62元折讓約20.7%。按香港電訊每手1000股計算，即每手供180股，要畀1231元去供股。消息公佈後，香港電訊在上周五跌4.3%至8.25元，佢阿媽電盈則微跌0.7%至4.22元。
香港電訊去年提出以189億元收購CSL時，已經預告咗可能會發債或發股集資，不過發股都有不同方式，可以配發新股畀第三方，或者好似家咁叫股東供股。配股若有折讓會被股東罵攤薄股份，但供股又會俾人罵向股東伸手，結果電盈選擇了用供股的方式集資。
HKT供股食自己？
相信大家都知，CSL早年係香港電訊旗下的手提電話公司，不過小小超用電盈收購香港電訊後，由於電盈負債太重，所以將CSL沽出減債，自己再搞過新的手提電話公司；當日電盈在2001年及2002年，先後將CSL的60%及40%股權出售予澳洲電訊商Telstra，共收約179億元。其後Telstra再向新世界收購「新世界傳動網」股權。
12年過去，如今香港電訊再買番CSL，世事就係咁循環往復。電盈用189億買番加埋新世界傳動網在內的CSL，買入價同當日沽出價179億差無幾，仲加多舊新世界傳動網，若計埋咁多年通脹，小小超當日都係沽得好。今日買番，將CSL同電盈的手提電話公司合併，兩間公司有協同效益，都算係有橋的交易。
咁HKT小股東又供唔供得過呢？HKT在2011年11月由電盈分拆出來以信託形式上市，上市價4.53元，當時以派8厘幾的高息招徠。高息呢招得喎，呢兩年佢反覆炒上，炒到8元樓上，以上周五收市價8.25元計，雖然市盈率高達21.5倍，息率降到5.5厘，但都頂得住，呢招「息誘股東」真係掂，大股東財技高。今次用189億買CSL，雖然有商業上的好處，但若然借債，其利息負擔必大幅上升。HKT話會將集資所得，用作償還包括收購CSL所產生的債務，假定那些債務年按利率4厘計算，按年遞增利息支出約8億元，假設今次動用78億元供股集資所得用於償還部份借貸，估計遞增利息支出將按年減少約3.1億元(即仲要畀近5億利息)。
沽供股權有得諗
咁計落去，即係話HKT由於收購CSL令利息支出大增，唔供股集資就唔夠錢派較高股息，換言之，小股東咪即係磅水畀電訊，然後等佢派番息畀自己？ 咁樣係唔係有少少笨呢？以電訊供股100供18計，即係磅咗18厘息畀公司，佢分三年派番出嚟，每年有6厘，好有股東自己食自己的味道，問題係點解唔留番啲錢在自己個袋？
電訊現價8.25元，假設佢未來跌唔多，咁我又唔覺得小股東一定要供股，一隻21.5倍市盈率的股票，即使收購咗CSL，又可以增加幾多盈利、拉低市盈率多少？香港流動電訊市場競爭激烈，智能電話推出的爆發期漸過，加上美國明年開始加息，都對電訊商有壓力。若然HKT未來一兩個月跌唔多，供股權仍有價，即使想持有HKT，都不如先沽出供股權食吓胡先，然後等一年半載，等HKT跌番到6個幾先至買番都未遲。
一手樓市升溫，長實(001) 出售荃灣盤成功搶灘後，信和(083) 及嘉華(173) 合作發展的大埔白石角新盤「逸瓏灣」亦搶閘，上周六突擊開價，推出首批110伙，每方呎實用面積定價14291元，連同發展商提供多項優惠，相等於樓價近兩成折扣，折實後樓價低於同區一二手樓。
大埔盤低價搶灘
逸瓏灣1期當年地價高達7284元一方呎，扣除可以發水約一成樓面，樓面地價每方呎約6560元，加上建築費和財務支出約每方呎4000多元，成本價每方呎近11000元，若首批單位折實價11500元一方呎，發展商利錢微薄，但亦願意低價賣樓。
但呢頭話發展商低價出貨，嗰頭又話二手樓市升溫，特別係細價樓業主又要加價，咁點理解呢個奇怪現象呢？
呢幾年樓市大升溫係全球性的，全世界地產都係咁起，原因係美國大印錢紙，全球利息低企。錢多，房產供應有限，全世界大城市樓價都係咁升，升出一個巨型泡沫。
國際貨幣基金組織(IMF)上星期發表報告，話目前包括香港在內，許多國家的樓價已遠高於其歷史平均水平，全球必須聯合作出相應行動，遏止新一輪災難性樓市崩潰潮出現。IMF的全球房價指數顯示，全球樓價已再度加速上升，至去年第四季末已按年上升3.1%。新興市場樓價增速最快，菲律賓按年升逾10%，緊隨其後為按年升9.5%的香港，中國升9%排第三，巴西則升7%列第四。IMF警告話，全球樓價在原有高位上加速上升，成為全球經濟穩定的最大威脅之一，而很多國家的穩定樓價措施都成效不大。
買樓同發展商對賭
雖然睇中原指數，顯示去年第四季香港樓價無IMF講升咁多，政府質疑中原指數不能反映新盤暗中出的折扣，但樓價高企確是事實，香港樓價即使不是特別貴，都係同其他大城市一樣咁貴。
我有幾點觀察，第一，本地樓市高位已見。睇中原指數，樓價在去年年頭已見頂，然後回落橫行，預計未來有少少反彈，但好難上穿去年頭的高位。即係話長線走勢向下，家係小陽春式反彈。但樓價暫時下跌速度唔快，幅度唔大，因為利息仍低，資金仍鬆，要等一年後利息向上時，先對樓市有較大壓力。
第二，近期樓市開始的反彈，主要由用家推動，家有好多等買樓的用家，他們包括幾年前沽咗樓的人，以及將會結婚的年輕人等，還有好多有能力出一兩百萬支持仔女買樓的爸媽，他們隨時預備入市。早前這批用家一看見政府微調辣招，就覺得政府遲早要鬆手，就急急搶入市。
第三，樓價難穿位向上。政府早前微調辣招，是爭取商界同意在立法會通過有關法案，唔係想作大讓步。未來若樓價再升，政府反而有理無理都會再出招，因為樓價過高令年輕人極度不滿，是政治不穩定的根源，政府負擔唔起樓價再大升。發展商亦睇到此點，所以散得貨就散，你入市去搶，就係同發展商對賭啦。
買樓自住是10年、20年的長線投資，入貨價貴長線好難頂，要認清樓市的大方向，先好落決定呀，反正呢啲市，要搶就無謂啦。
陸羽仁
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