神州樓市 - 程澐 2014年6月17日
即市新聞
17/06/2014 10:06
《神州樓市－程澐》成交走勢不容樂觀，買方市場已然確立
《神州樓市》上周，央行針對「三農」和小微企業的第二次定向降準措施正式公布。在中央
反復強調支持首套自住購房需求的情況下，５月新增個人住房貸款量有所增加。然而，６月過半
，各地住宅市場成交走勢仍不容樂觀，觀望氣氛濃鬱，前兩周成交量均明顯低於今年以來的平均
水準，市場正在穀底徘徊。
＊新增房貸有所增加，瀋陽政策執行鬆動＊
６月９日，央行第二次定向降準措施正式公布，對符合審慎經營要求且「三農」和小微企業
貸款達到一定比例的商業銀行下調人民幣存款準備金率０﹒５個百分點。新一屆政府面對經濟下
行壓力，在通過各類微刺激手段實現穩增長的同時，緊抓調結構這一宏觀經濟政策的意圖明顯。
而此次二度定向降準，符合併將有助於中央推進穩增長、調結構，實現定向調控的目的，儘管整
體資金釋放量有限。雖然定向降準對於房地產行業並無直接利好作用，但在中央反復強調支持首
套自住購房需求的情況下，５月新增個人住房貸款量有所增加，且發放速度明顯提升。根據央行
數據顯示，５月住戶中長期貸款增加２０２１億元，同比下滑１２％，但新增量為去年６月以來
的第二高位。此外，５月廣義貨幣Ｍ２同比增長１３﹒４％，為今年以來增速的最大值，而年初
制定的全年預期增長率為１３％左右，表明目前定向寬鬆的貨幣政策傾向有所顯現。
地方調控政策方面，６月１０日，瀋陽限購政策的全面取消引發強烈關注，但僅維持一天便
遭叫停。事實上，目前瀋陽對非戶籍人士限購政策執行的確有所放鬆，僅要求提供３個月以上養
老保險證明或者一年以上納稅證明。瀋陽自從限購政策出臺以來，一直僅對二環內區域限購，政
策執行範圍有限，因此調整與否對市場的帶動作用並不十分明顯。５月，瀋陽商品住宅成交面積
同比下降２７％，環比下降１４％，市場低溫行情持續。並且，瀋陽的去庫存壓力較大，５月份
的新建住宅庫存消化周期已超過１５個月。
＊成交走勢不容樂觀，上海含住用地流拍＊
６月過半，各地住宅市場成交走勢不容樂觀，買方市場已然形成。中原監測的４０個城市數
據顯示，６月前１５日，新建住宅合計成交量較５月同期大幅下降１７％。其中，一線城市表現
較好，而二線及三四線城市降幅分別達到２９％、１６％。從上周的市場表現來看，４０個城市
合計成交３５３萬平方米，較今年以來的周均值(剔除春節三周)下降１６％。整體而言，雖然
５月新房成交面積升至年內第二高位，但６月市場復甦乏力，前兩周成交量均明顯低於今年以來
的平均水準。二手住宅市場成交也持續在低位徘徊，中原監測的六大城市上周成交量較５月周均
值基本持平，但除上海外，其他五個城市成交均現一成左右下滑。同時，據中原領先指數係統數
據顯示，上周，上海、廣州、深圳和天津四城市中原經理指數再現全線下跌，經理人看跌預期不
斷強化。中原經理指數連續２周均處於５０％的臨界值以下，上海和深圳指數甚至已跌破４０％
，表明市場悲觀情緒繼續蔓延。預計住宅市場低位運行狀態仍將繼續，且不排除進一步下探可能
。
受市場悲觀情緒影響，近期土地市場也開始轉淡，上海近日出現今年首宗含住用地流拍。原
定於６月１１日出讓的上海市奉賢區海港開發區５１－０２(１)、５２－０２區域地塊遭遇流
拍，雖然流拍的主要原因是該地塊位於奉賢區非核心區域且周邊配套相對落後，但亦反映出開發
商謹慎購地的取態。《中原集團地產研究董事程澐》
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