談國論企 - 黎偉成 2014年6月18日
即市新聞
18/06/2014 12:11
《談國論企－黎偉成》新建與二手住宅價格徐降促銷情有望回暖
《談國論企》中國住宅商品房的銷售額度與面積於２０１４年１－５月份表面出現同比回落
的情況，主要受到２０１３年同期飆升造成高度可觀的比較基礎衍生的效應。全國７０大中城市
的新建及二手商品住宅樓價同比與環比徐徐回落，加上待售面積為數龐大，相信以住宅為主的房
地產市場於未來一段時間仍有序和合理調整，須待價格調整至居民實際購買力可承擔的水平，便
會回復供求平衡和市況回穩之。政府相當積極加速推行城鎮化發展政策和境內置業剛性需求依然
強烈，房地產開發商只要繼續採取薄利多銷的策略應變，料可續迎春報俏。
＊樓價回落城市驟增惟升幅仍大跌幅尚細＊
來自中國國家統計局的資料，商品住宅房的最新變異為，價格仍昂貴和有待回調始能與實際
購買力接軌，所顯的重點有：(一)《７０個大中城市住宅銷售價格變動情況的資料》，其中
(ｉ)新建商品住宅價格於２０１４年５月份的同比價格變動中的最高漲幅１１﹒３％，較
２０１３年５月之數１５﹒５％要少增４﹒２個百分點，而４月份則持平於上年同期１３﹒６％
增幅，和３月份增１５﹒５％、２月份的１８﹒７％和１月份的２０﹒９％，樓價確有持續漸次
回落的趨勢，漲幅卻處雙位數，仍嫌過高，此亦可見之於(ｉｉ)二手住宅價格於２０１４年５
月份同比增加１１﹒１％，較２０１３年５月份所增的１２﹒８％則少增１﹒７個百分點，少增
之數較新建住宅者有所收窄，還是於高位運行。
即使住宅商品房價格仍基本保持升勢，但(二)已非處於２０１３年之全面上行形態，並可
見之於按月的環比變異：(ａ)７０大中城市的新建商品住宅房之環比，於２０１４年５月份有
３５個城市的樓價下跌，最大的降幅為１﹒４％，較４月份的８個城市和所降的０﹒７％有所大
；(ｂ)二手住宅價格之月環比最低下跌８﹒１％，與４月份的８﹒３％跌幅大致持平，而３月
份跌１％，２月份跌０﹒９％、１月份跌１﹒９％以及２０１３年１２月跌１﹒８％，為
２０１３年９月份出現月環比之回落，跌勢頗有綿延之向。
即新建商品房與二手住宅的價格於５月份出現較快回調的速度，現價仍嫌昂貴，和若幹樓盤
所上升的幅度尚處相對偏高水平，估計仍得繼續作進一步的整固。
再從住宅商品房的(三)於２０１４年前５個月的銷情，便可印證樓價高昂仍產生滯銷的負
面影響：(Ａ)銷售額度於１－５月份累計達１﹒９７２萬億元的同比減少１０﹒２％，較１－
４月份的９﹒９％減幅多減０﹒３個百分點，表現當然遠遜於１－３月份所減之７﹒７％和１－
２月份之減５％，和(Ｂ)所涉面積３﹒１９４６億平方米亦同比減少９﹒２％，比１－４月的
８﹒６％減幅多減０﹒６個百分點，而１－３月份及１－２月份分別減少５﹒７％與１﹒２％，
即使住宅市道於２０１４年維持２０１３年下半年之每下愈況的下行發展形態。
需要指出者，為(四)住宅商品房的銷售情況基本屬表面回落，實際表現不差：(Ａ)先從
銷售累計額度之於２０１４年１－５月份的同比減少１０﹒２％，其中原因該與２０１３年１－
５月出現５１﹒８％的大幅增長的高基數有關，而此之與２０１４年１－４月份之減９﹒９％和
相對於２０１３年１－４月份高增長６５﹒２％，情況大致雷同。再看(Ｂ)住宅商品房的銷售
面積於２０１４年１－５月同心之減９﹒２％，同樣受２０１３年１－４月大增３７﹒６％的一
定程度的影響。
＊待價格回調至實際購買力可承擔始有望市穩＊
即使價格仍偏貴和銷售額度、面積上年的比較基數過高，使住宅商品房２０１４年前五個月
的銷情表面有逆轉之態，但(五)與住宅有關的房地產開發的情況，即(１)新開工面積
４﹒２５８８億平方米同比增長２１﹒６％，較１－４月份的３﹒１１８億平方米所跌
２４﹒５％的幅度稍收窄；使(２)施工面積４１﹒９８８３億平方米的同比增長９﹒１％，比
１－４月份４０﹒５４億平方米的９﹒９％升幅少增０﹒８個百分點，和(３)開發投資餘額於
１－５月份達２﹒１萬億元的同比增長１４﹒６％，較１－４月份的１﹒５２９９萬億元的
１６﹒６％升幅少增整整２個百分點，此之比１－４月份相對於１－３月份的１６﹒８％漲幅少
增０﹒２個百分點的月環比情況要差勁。
至於(六)開發企業的到位資金，同樣呈現持續增長放緩的情況：(ａ)２０１４年１－５
月份達４﹒６７２８萬億元的同比增長３﹒６％，低於１－４月份所增４﹒５％約０﹒９個百分
點，僅(ｂ)國內貸款９，３７９億元的同比增長與１－４月份持平於１６﹒５％，而(ｃ)其
他資金１﹒８９７７萬億元僅增９﹒８％。
問題是(七)有頗不少具一定規模的房地產開發商，特別是上市的內房股份，不僅擁有可觀
的土地儲備，且成本亦相對偏低，可以採取買入後限５年不得轉讓等限售作為降價條件，以吸引
買樓者自住和打擊炒賣投機者，使樓價回調至置業者可承擔的水平，而政府可考慮就此予開發商
政策性的優惠。《資深財經評論員黎偉成》
(ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ)
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