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2014年6月18日 星期三

談國論企 - 黎偉成 2014年6月18日

談國論企 - 黎偉成 2014年6月18日

即市新聞
18/06/2014 12:11
《談國論企-黎偉成》新建與二手住宅價格徐降促銷情有望回暖
《談國論企》中國住宅商品房的銷售額度與面積於2014年1-5月份表面出現同比回落

的情況,主要受到2013年同期飆升造成高度可觀的比較基礎衍生的效應。全國70大中城市

的新建及二手商品住宅樓價同比與環比徐徐回落,加上待售面積為數龐大,相信以住宅為主的房

地產市場於未來一段時間仍有序和合理調整,須待價格調整至居民實際購買力可承擔的水平,便

會回復供求平衡和市況回穩之。政府相當積極加速推行城鎮化發展政策和境內置業剛性需求依然

強烈,房地產開發商只要繼續採取薄利多銷的策略應變,料可續迎春報俏。

*樓價回落城市驟增惟升幅仍大跌幅尚細*
來自中國國家統計局的資料,商品住宅房的最新變異為,價格仍昂貴和有待回調始能與實際

購買力接軌,所顯的重點有:(一)《70個大中城市住宅銷售價格變動情況的資料》,其中

(i)新建商品住宅價格於2014年5月份的同比價格變動中的最高漲幅11﹒3%,較

2013年5月之數15﹒5%要少增4﹒2個百分點,而4月份則持平於上年同期13﹒6%

增幅,和3月份增15﹒5%、2月份的18﹒7%和1月份的20﹒9%,樓價確有持續漸次

回落的趨勢,漲幅卻處雙位數,仍嫌過高,此亦可見之於(ii)二手住宅價格於2014年5

月份同比增加11﹒1%,較2013年5月份所增的12﹒8%則少增1﹒7個百分點,少增

之數較新建住宅者有所收窄,還是於高位運行。
即使住宅商品房價格仍基本保持升勢,但(二)已非處於2013年之全面上行形態,並可

見之於按月的環比變異:(a)70大中城市的新建商品住宅房之環比,於2014年5月份有

35個城市的樓價下跌,最大的降幅為1﹒4%,較4月份的8個城市和所降的0﹒7%有所大

;(b)二手住宅價格之月環比最低下跌8﹒1%,與4月份的8﹒3%跌幅大致持平,而3月

份跌1%,2月份跌0﹒9%、1月份跌1﹒9%以及2013年12月跌1﹒8%,為

2013年9月份出現月環比之回落,跌勢頗有綿延之向。
即新建商品房與二手住宅的價格於5月份出現較快回調的速度,現價仍嫌昂貴,和若幹樓盤

所上升的幅度尚處相對偏高水平,估計仍得繼續作進一步的整固。

再從住宅商品房的(三)於2014年前5個月的銷情,便可印證樓價高昂仍產生滯銷的負

面影響:(A)銷售額度於1-5月份累計達1﹒972萬億元的同比減少10﹒2%,較1-

4月份的9﹒9%減幅多減0﹒3個百分點,表現當然遠遜於1-3月份所減之7﹒7%和1-

2月份之減5%,和(B)所涉面積3﹒1946億平方米亦同比減少9﹒2%,比1-4月的

8﹒6%減幅多減0﹒6個百分點,而1-3月份及1-2月份分別減少5﹒7%與1﹒2%,

即使住宅市道於2014年維持2013年下半年之每下愈況的下行發展形態。

需要指出者,為(四)住宅商品房的銷售情況基本屬表面回落,實際表現不差:(A)先從

銷售累計額度之於2014年1-5月份的同比減少10﹒2%,其中原因該與2013年1-

5月出現51﹒8%的大幅增長的高基數有關,而此之與2014年1-4月份之減9﹒9%和

相對於2013年1-4月份高增長65﹒2%,情況大致雷同。再看(B)住宅商品房的銷售

面積於2014年1-5月同心之減9﹒2%,同樣受2013年1-4月大增37﹒6%的一

定程度的影響。
*待價格回調至實際購買力可承擔始有望市穩*
即使價格仍偏貴和銷售額度、面積上年的比較基數過高,使住宅商品房2014年前五個月

的銷情表面有逆轉之態,但(五)與住宅有關的房地產開發的情況,即(1)新開工面積

4﹒2588億平方米同比增長21﹒6%,較1-4月份的3﹒118億平方米所跌

24﹒5%的幅度稍收窄;使(2)施工面積41﹒9883億平方米的同比增長9﹒1%,比

1-4月份40﹒54億平方米的9﹒9%升幅少增0﹒8個百分點,和(3)開發投資餘額於

1-5月份達2﹒1萬億元的同比增長14﹒6%,較1-4月份的1﹒5299萬億元的

16﹒6%升幅少增整整2個百分點,此之比1-4月份相對於1-3月份的16﹒8%漲幅少

增0﹒2個百分點的月環比情況要差勁。
至於(六)開發企業的到位資金,同樣呈現持續增長放緩的情況:(a)2014年1-5

月份達4﹒6728萬億元的同比增長3﹒6%,低於1-4月份所增4﹒5%約0﹒9個百分

點,僅(b)國內貸款9,379億元的同比增長與1-4月份持平於16﹒5%,而(c)其

他資金1﹒8977萬億元僅增9﹒8%。
問題是(七)有頗不少具一定規模的房地產開發商,特別是上市的內房股份,不僅擁有可觀

的土地儲備,且成本亦相對偏低,可以採取買入後限5年不得轉讓等限售作為降價條件,以吸引

買樓者自住和打擊炒賣投機者,使樓價回調至置業者可承擔的水平,而政府可考慮就此予開發商

政策性的優惠。《資深財經評論員黎偉成》
(waishinglai210@yahoo﹒com﹒hk)
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