趣遊樓市 - 脫苦海 2014年6月20日
包包大戰不能解決發展需要
新界東北新發展區的爭議，出現官方與民間的「口水戰」。筆者說這些是口水戰，是因為大家只是想在用字遣詞上駁倒對方，卻沒有針對事情的本質落墨。
首先是民間搞了一個「懶人包」，即是台灣流行的，把一些社會議題用簡介或者圖解去介紹，例如「反服貿」，民間和官方都有「懶人包」。這種做法有好有壞，好處是人們更容易理解政策的內容，壞處是難免會出現有立場或者斷章取義的誤導，即俗稱的「挾私貨」。
比如說只有6%的土地是用作興建公屋，明眼人一看就是片面之辭，因為一個社區除了房屋之外，還有道路、公園、商業用地，以及一些天然難以發展的地帶，例如山坡、河流。根據規劃署「全港土地用途2012」(http://www.pland.gov.hk/pland_tc/info_serv/statistic/landu.html)，全港1,108平方公里的面積，只有76平方公里是住宅用途即6.8%，其中公營房屋佔16平方公里即1.4%。即是發展區內的數字，已比全港整體為高。而事實上根據最新的建議，發展區內公私營房屋比例是六四比。
政府的「常人包」正是抓著這點來反駁，當然，其中也有一些是強辭奪理，比如「懶人包」說6%是公營房屋，並不等如「其餘94%土地都是多餘或起豪宅」。而這一點，又正正被民間的「愚人包」所指出，說分析房屋用地規劃，民間當然以「土地面積」作計算準則，但局方卻以「房屋單位數目」計算。雙方的爭論，流於一些數字和定義上的細節爭論，人是住在「單位」內，而不是住在「土地」上，一幅住宅也以十倍八倍地積比發展，又怎可以與道路公園這些一倍地積比用地比較呢？而且，將房屋建到九龍城寨那樣「百份百」，又是否市民想要的呢？
筆者贊成發展新界東北，並不等如就會全盤接受計劃的內容和細節，可是民間的要求並不是「優化」，而是「撤回」。可是這才是成件事的重點所在：社會是不是有發展的需要？如果沒有的話，就連高爾夫球場也不用發展；如果有的話，餘下的是「怎樣發展」。
民間一方所說的，是以高爾夫球場或者市區的零碎土地，又或者是新界已被破壞的「棕地」，即是他們也認同有發展的需要。可是無論政府去到那裏發展，都有各式各樣的「持份者」出來反對。民間一方又能否保證，到政府要去發展高爾夫球場時，又有沒有另外一批人去反對呢？相信一些人要找另一些人去做，也不是難事吧！
這正是筆者前文所指出的，雙方都想偷對方雞，搞了三個包出來，可能還會有第四個和第五個包，但對於大多數市民來說，只是越說越不清楚，但房屋供應不足、城市發展不足，出路在那裡？
歸根結底，發展一些現有的社區，必定是阻力重重的，無論是新界東北、洪水橋、元朗南、錦田或構想中的新界北，只會有盤根錯節的利益，和沒完沒了的糾纏。筆者以前也指出過，填海是阻力最少的發展方向，最快則是搬遷貨櫃碼頭，甚至研究已有機場鐵路的大嶼山，都是一些可能的出路，可是社會對這些可行辦法關注不足。
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