趣遊樓市 - 脫苦海 2014年6月27日
麵粉跌，因為牛油成本高？
沙田馬鞍山馬錦街限量住宅地，由宏安和投資者楊奮彬合資奪得，以7.038億元計，樓面呎價3,515元，創區內十年新低。
近期多幅招標地皮均以低價成交，而且往往是由二三線發展商投得，例如大埔白石角科研路地皮，由鷹君以24.12億元投得，樓面呎價僅3,300元，七年來同區地價新低。
坊間對於此等地價創新低作多翻解釋，例如說白石角多幅原科學園發展地被撥作住宅，所以供應忽然大增，又如這幅馬錦街地皮是屬於限量地，局限了設計，加上地盤狹小而且區內還有多幅地皮有待招標。
市場將地皮比作麵粉，樓盤比作麵包，意思是兩者存在著期貨和現貨的關係。以往曾經出現過地皮樓盤呎價，比現貨樓價還要高，所謂「麵粉貴過麵包」，地產商無寶不落，他們是預期樓價將會上升，才會去支付比樓價更高的價格買地。
而現時麵粉平過麵包，而且往往不是大型發展商中標，顯示出他們並不預期樓價可以繼續上升，以馬錦街項目來計算，若以地價佔樓價三份之一估算，即發展商預期未來樓價大約是一萬元一呎，與目前馬鞍山站附近樓價的實用呎價相若。
大型發展商本身已有足夠數年使用的土地儲備，對於他們來說，多一塊不多，少一塊不少，自然不會出高價去爭，而正正是因為他們不願出高價，中小型發展商和個別投資者才有機會中標。
至於低價中標，正是由於連中小型發展商都不會出高價，大家都以「勝固欣然敗亦喜的心態去做」，所以才出現之前大埔白石角科進路地皮流標的情況。可是有太多的流標情況出現的話，政府也難以達到住宅供應的目標，因此雙方的角力，將會令到地價拾級而下。
地價已無復當年勇，樓價會否因而拖低？套用發展商的說話，他們會說建築成本高企樓價難以下跌，那麼他們低價投地，不過是希望降低地價，來對沖建築成本的上升吧！牛油貴，鮮油多不起價，有平麵粉也不錯吧！
趣遊樓市 - 脫苦海 舊文