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2014年7月16日 星期三

投資一周 - 周顯 2014年7月16日

投資一周 - 周顯 2014年7月16日

投資一周:細價樓將跑輸


■十年前後,哪種單位可以跑贏大市呢?


當我向學生們講解房地產的理論時,很喜歡舉一個例子,就是在十多年前,寶馬山花園仍是新樓,賽西湖則是舊樓,那時,寶馬山花園的價格比起賽西湖,貴了兩成,但是在十多年後的今天,這兩者均變成了舊樓,但是其相對價格恰恰調轉了,變成了賽西湖的價格要比寶馬山花園貴兩成了。

當我們研究樓市時,有兩個價格趨勢要分析,一是大市的趨勢,也即是樓市的總體價格,根據這一百多年來,多個國家的學者實證統計得出來的結論,是存在著一個20年左右的周期。

另一個趨勢則是個別地區、個別樓盤的相對價格,究竟是跑贏大市,還是跑輸大市呢?長期而言,這樓盤的單位價格究竟是跑贏鄰近樓盤,有如賽西湖,抑或是跑輸給鄰近樓盤,有如寶馬山花園呢?

未來供應勢過剩
或許,讀者更有興趣的,莫過於一個更加實際的問題:在十多年後,哪一種單位的價格可以跑贏大市?哪一種單位的價格將會跑輸大市呢?我的看法是,在十多年後,1,000呎以上的單位以及2,000呎以上的豪宅,將會跑贏大市,而現時正當熱炒的細價樓將會跑輸大市。

原因很簡單,梁振英政府的房屋政策,是以鼓勵中小型單位為主,例如說,大家熟悉的限呎樓,以及大家熟悉的居屋,如果大量興建,也將是細價樓的市場競爭對手。

本來,政府計劃未來的建屋,應比現時高出一個檔次,因為市民的標準日益提高,但建樓卻需要幾年的時間,像董建華時代的居屋和公屋,便大幅把質量提升了。

但梁振英卻是以現時的標準,去計算未來房屋的要求面積,好處是建樓的數字多了,是容易達標了,壞處是當建成之後,中小型樓宇已經供應過剩,到時候市民又要求「升呢」,要求住大一點的屋了,不滿現狀,結果是沒完沒了。

周顯
投資者、八卦公、知識分子
mailto:phemey@gmail.com
本欄逢周三刊出

周顯
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