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2014年7月16日 星期三

施永青 am730C觀點 2014年7月16日

施永青 am730C觀點 2014年7月16日

C觀點 - 施永青
內地開發商缺乏過冬準備
2014年07月16日


內地一些開發商的負債率普遍偏高,而且缺乏宏觀的長遠部署。(資料圖片)




連寫了兩篇有關內地房地產市場的情況,有行內的朋友說我危言聳聽。我承認,我的分析的確像危言,因為它的確會令人感覺到,內地的房地產形勢已位高勢危,且不容易對付。

從實際居住的需求去看,長期的一孩政策,將令踏入適婚年齡的人逐步減少,缺乏新家庭的成立,所謂首次購房的剛性需求,就會逐步萎縮。至於從農村遷移去城市的人口,雖有居住需要,卻沒有買樓能力,只能租舊樓,沒法買新樓。加上內地樓價已與一般人的負擔能力脫節,所以社會上雖仍有不少改善居住環境的需要,但都不容易體現出來。

從這個角度來看,內地樓市是不能單靠居住需求所能支撐住的,樓價是靠投資需求的推動,才被推上現時的高位的。然而,投資市場已出現根本性的變化。之前的過度投資,已令大量資金被困,沒法達到預期的回報。這種情況已導致銀根短缺,利率高企,令房地產融資困難,缺乏新資金流入。再者,新政府嚴打貪腐,要審查官員手上的資產是否與收入不相稱,令這類不見得光的資金不敢再投向要登記業權的房地產市場。此外,政府正逐步開放讓人民作海外投資,今後資金可以有更多的選擇,不會單留在國內市場。

因此,無論從居住的需要還是從投資的角度來看,中國的房地產市場都醞釀有變。但中國的一些開發商卻未有意識到這種危機。他們以前未見過冬天,大都未有為冬天的到來作好準備。他們的負債率普遍偏高,見眼前銷售順暢就積極作新投資,缺乏宏觀的長遠部署。他們熱衷比併的是:誰的年銷售量高、誰的土地儲備大、誰在全國的布點多。結果就是比誰衝得快、衝得前、衝得勇。除了少數較為謹慎的之外,很多冒上了資金鏈太過緊張的風險。

現時,很多開發商的經營現金流都是負的。即是說,單靠經營收入──賣樓收益與租金收入等,不足以應付已作的新投資所需的開支──支付地價與建築費;導致股東不得不作新的投資或向市場融資。可惜,現時市場上銀根短缺,利率高企,令開發商融資困難,利息成本愈來愈高。在這種情勢下,他們都不得不加快推盤,盡快收回資金以補融資困難的空位。

直到今年上半年,開發商的售樓目標尚且可以完成,原因是他們手上還有一些一線城市的好銷盤,但當這些一線城市的好銷盤售完後,他們就得賣那些二三線城市的滯銷盤。屆時,資金就更難回籠。

現時,內地開發商手上的項目,大都是一線城市少,二三線城市多。但二三線城市很明顯已供過於求,即使政府肯放寬限購要求,銷售也不會容易。因此,今後開發商將愈來愈依賴市場融資。中央如不肯及時在貨幣政策上放寬一下,很多開發商都不容易過關。但一放寬,就等於讓地產泡沫繼續膨脹,這並非中央想看到的景象,令中央處於兩難的境況。

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