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2014年8月15日 星期五

趣遊樓市 - 脫苦海 2014年8月15日

趣遊樓市 - 脫苦海 2014年8月15日

辣招出現「鈍化」現象

昨天起碼有兩份報章指出,各種連印花稅的交易出現一些趨勢上的變化。針對外地客的買家印花稅(BSD),7月涉及BSD的住宅成交370宗,比6月的205宗上升八成80.5%。至於針對短期買出物業的額外印花稅(SSD)成交僅36宗、創出兩年半新低。

當年初初推出SSD時,曾經出現樓價短暫下跌的情況,後來市場適應了相關措施,樓價繼續上升。皆因SSD只是對短期賣出物業的人徵稅,只要不在三年之內賣出物業,就不用怕被徵,所以當時被略低價震走的人,除了一些因怕持貨太多轉身不便的物業投資者,很多都是不明白政策而走貨的驚弓之鳥。而目前二手盤大減,其中一個原因也是SSD。

當大家都了解遊戲規則之後作出適應,措施的效用就會遞減,出現「鈍化」現象。所謂「你有張良計,我有過牆梯」,就好像BSD對國內買家作出徵稅,又的確令到一段時期內外地買家在市場上消失,不過發展商也在新盤推出印花稅的補貼,對外地買家被徵收的印花稅作出補償。

表面上,發展商的銷售成本大增,要為這些買家作出大額支出,實際上發展商一向都有為一手買家作出各種各樣的優惠補貼,所謂羊毛出自羊身上,提高賣價然後津貼印花稅,只是一些「朝三暮四」的手法,這亦解釋得到,為何新盤樓價再次企穩的原因。

所有的行政措施,最終都會面對效力遞減的情況,就正如政府當初大幅度推地,發展商初期也是接貨接到手軟,但時間一過,他們又以低價執死雞或搏流標作出對應。金管局限制銀行體系對大額物業的按揭成數,發展商一樣可以透過旗下的財務機構為買家提供二按,甚至有些坊間的財務機構,也推出各種金融產品來分一杯羹。

政府又承諾立法會,加辣要諮詢,變相令到無法再用突擊的手法去加辣,而財務機構又是金管局管不了的,結果又是回歸到以前,由市場去決定價格的局面。

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