趣遊樓市 - 脫苦海 2014年8月1日
居屋「最好年份」就在眼前
房委會透露,第一批新居屋樓花將於今年底推出,包括五個屋苑,共2,160個單位。其中以前大窩口道工廠大廈重建項目尚翠苑最受留意,單是這個項目已佔962個單位,其餘的都是單幢項目,由216-465個單位不等。
正如前文所述,屋苑規模規太少,未能出現規模效應的話,管理費就會出現偏高的情況,而這五個屋苑的規模均低於動輒數千戶的居屋項目。
同時,這數個項目都是在數年前立項,已經算是條件比較好的地盤,可以預期未來的居屋項目,可能要建在更為零碎,或者位置更為偏遠的地點。所以現存的新居屋項目,或者已經是未來條件較好的居屋,可以預期將有大量人申請。
這樣,對於抽中了大澳天利苑的人來說,就會陷入兩難,今次能夠抽中,下次未必有此幸運;但不放棄的話,就連抽這些新居屋的機會都沒有了!
至於對一些仍持有舊居屋的人來說,雖然過去兩三年居屋因白居二的因素,而出現價位急升的情況,甚至可以「吊高黎賣」,但是有了新居屋的話,人們就寧願去抽搏個機會,而不會去高價搶舊居屋,結果將會是「最好年份」就在眼前,未來將會因市場多了選擇而冷卻下來,期望出售居屋改善環境就要早為之計。
電視新聞訪問公屋居民對於居屋定價的意見,以附近屋苑的呎價打個七折就當作出售價,平情而論,這種計法是不公平的,很多人都會忽略,居屋的所謂「折扣」,是屬於地價,而這個地價在出售或出租單位時,是要按當時的市值計算去補地價。
比如一個居屋以140萬出售,當時的地價是60萬,到這個居屋升值到250萬時,補地價會上升到75萬,業主實得的並不是由200萬上升到250萬的升值,而是減去地價之後,由140萬上升到175萬,雖然都是上升了25%,但50萬和35萬總有分別吧!
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