趣遊樓市 - 脫苦海 2014年9月17日
置業信箱──半層與加名
問：想問下有咩樓契係做唔到按揭？聽到有朋友講，買左「遺產樓」冇銀行肯做按揭。點解會咁？
同埋有咩樓契銀行都係唔肯做按揭既呢？俾訂金之前CHECK 契個手續應該點做？係咪業主有必要俾買家CHECK？
俾左訂做唔到按好傷...望解答。
答：買賣二手物業不像一手物業，業權有可能出現瑕疵，而導致不能按揭，所以一些具有潛在風險的物業，才會以遠低於市價出售。
讀者朋友所指的「遺產樓」，由於上手業主是以遺產形式繼承，以前是需要交納遺產稅，現時已取消遺產稅，而特別印花稅也是獲得豁免的，所以銀行不會因為是遺產物業而拒絕承造按揭。
但是另外一種物業，卻具有潛在風險，稱為「送契樓」，意思是指一方將物業無代價地贈送給另一方，在土地註冊處登記的交易代價是$0，而物業查冊的備註為Deed of Gift(送贈契)。一般是生前處理家族財產分配，或者夫婦子女等近親之間的業權轉讓。
送契樓的潛在問題，主要在於《破產條例》將破產前五年內送贈的物業視作故意轉贈避債，破產受託人有權據此而收樓，所以銀行不願為送契未滿五年期的送契樓承造按揭。
另外，關於特別印花稅，雖然近親送贈的住宅可獲豁免印花稅，但如果獲贈後一段較短期內再轉售物業，則不獲豁免，詳情請看稅務局網站：http://www.ird.gov.hk/chi/faq/ssd.htm
銀行對於業權有瑕疵的物業可能不承造按揭，可以透過查冊看一看有沒有相關紀錄，例如僭建物、曾作為不道德犯罪場所、被釘契等。任何人都可以親身到土地註冊處或網上查冊，不過一般地產代理在簽約前，均須為物業查冊，所以在簽約前，要問清楚。
另外一種銀行不造按揭的情況，就是凶宅，當單位出現自殺、謀殺之類案件，法例並沒有規定要註契，凶殺案亦不會令到物業業權出現瑕疵，正所謂「查冊都查唔到」。而銀行也不一定只是不做案發現場的按揭，有些銀行甚至「誅連」同層甚至上下層的單位。
所以在購入物業時，要求銀行為物業進行估值，同時要求經紀聲明物業是否凶宅。如果銀行不肯估值，經紀又聲明物業是凶宅，多數都不能獲得銀行按揭。一般具規模的經紀行也不會因一單半單生意，進行失實陳述，如果發生，也可以對經紀作出追究。
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