花旗看天下 - 張敏華 2015年6月16日
樓市回暖內房股轉強
2015年06月16日
上周內房股表現回勇，雖然國指周一下跌2.6%，但大部份主要的內房股，股價表現仍優於大巿。華潤置地(1109) 和中海外(688) 單日分別下跌0.8%和1.2%。近期內房股表現強勢，主要是受到5月份內地樓巿銷情理想的帶動，我們預期內房
股可望繼續受惠於樓巿的銷售增長，以及中央寬鬆措施這兩大因素。
全國銷售扭轉跌勢
5月份全國房地產銷售單月按年升24.3%，而首五個月銷售額達2.4萬億元人民幣，按年升3.1%，扭轉今年首四個月的跌勢。以樓面面積計算，5月份的銷售面積，較4月份上升18%，較去年同期上升15%。銷售面積的按年跌幅，也由今年首四個月下跌4.8%，收窄至今年首五個月下跌0.2%。
雖然內地房地產巿場銷售情況回升，反映早前中央的寬鬆措施對內地樓市或已產生刺激作用，但參考房地產投資的增長、新屋動工，以及發展商購買土地的意欲仍然非常疲弱。花旗估計，當局可能會推出更多支持樓巿的措施。
數據顯示，今年首五個月新屋動工的面積，較去年同期下跌16%，導致房地產投資增長由1月至4月的6%，回落至1月至5月的5.1%，創下2009年以來新低。購買土地的面面樍，也較去年同期減少超過30%。
下月或推利好措施
為了避免房地產投資繼續下滑，我們預期今年7月份，中央或會推更多寬鬆措施支持樓市，當中或包括降低首套房首期至20%，以及確保商業銀行跟從人民銀行的按揭政策。宏觀政策上，我們預期人行或會再減息50點子。內房是負債比率較高的行業，去年年底A股市場的內房股負債比率平均達89%，而連同H股市場的內房股，整體中資內房股的平均負債比率仍達63%，減息會大大紓緩內房的資金成本壓力。
展望後市，我們認為發展商的盈利增長或會支持內房股股價。現時房地產投資疲弱，未來將進一步減低地產商的土地儲備，有望令平均售價回升，尤其是內地一二線城市，升幅可能更為顯著。今年5月份，主要28間內地房地產發展商的銷售額較4月份回升24%，較去年同期回升37%。銷情理想和售樓平均價格回升，相信有助改善發展商的毛利率。我們看好具質素的發展商，預期2014年至2016年盈利的複合年度增長率或達10至15%。
花旗環球個人銀行服務投資策略及研究部主管
張敏華
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