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2015年6月16日 星期二

花旗看天下 - 張敏華 2015年6月16日

花旗看天下 - 張敏華 2015年6月16日

樓市回暖內房股轉強
2015年06月16日
  上周內房股表現回勇,雖然國指周一下跌2.6%,但大部份主要的內房股,股價表現仍優於大巿。華潤置地(1109) 和中海外(688) 單日分別下跌0.8%和1.2%。近期內房股表現強勢,主要是受到5月份內地樓巿銷情理想的帶動,我們預期內房

股可望繼續受惠於樓巿的銷售增長,以及中央寬鬆措施這兩大因素。

  全國銷售扭轉跌勢
  5月份全國房地產銷售單月按年升24.3%,而首五個月銷售額達2.4萬億元人民幣,按年升3.1%,扭轉今年首四個月的跌勢。以樓面面積計算,5月份的銷售面積,較4月份上升18%,較去年同期上升15%。銷售面積的按年跌幅,也由今年首四個月下跌4.8%,收窄至今年首五個月下跌0.2%。

  雖然內地房地產巿場銷售情況回升,反映早前中央的寬鬆措施對內地樓市或已產生刺激作用,但參考房地產投資的增長、新屋動工,以及發展商購買土地的意欲仍然非常疲弱。花旗估計,當局可能會推出更多支持樓巿的措施。

  數據顯示,今年首五個月新屋動工的面積,較去年同期下跌16%,導致房地產投資增長由1月至4月的6%,回落至1月至5月的5.1%,創下2009年以來新低。購買土地的面面樍,也較去年同期減少超過30%。

  下月或推利好措施
  為了避免房地產投資繼續下滑,我們預期今年7月份,中央或會推更多寬鬆措施支持樓市,當中或包括降低首套房首期至20%,以及確保商業銀行跟從人民銀行的按揭政策。宏觀政策上,我們預期人行或會再減息50點子。內房是負債比率較高的行業,去年年底A股市場的內房股負債比率平均達89%,而連同H股市場的內房股,整體中資內房股的平均負債比率仍達63%,減息會大大紓緩內房的資金成本壓力。

  展望後市,我們認為發展商的盈利增長或會支持內房股股價。現時房地產投資疲弱,未來將進一步減低地產商的土地儲備,有望令平均售價回升,尤其是內地一二線城市,升幅可能更為顯著。今年5月份,主要28間內地房地產發展商的銷售額較4月份回升24%,較去年同期回升37%。銷情理想和售樓平均價格回升,相信有助改善發展商的毛利率。我們看好具質素的發展商,預期2014年至2016年盈利的複合年度增長率或達10至15%。

  花旗環球個人銀行服務投資策略及研究部主管

  張敏華
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