神州樓市 - 程澐 2015年7月22日
即市新聞
22/07/2015 10:00
《神州樓市-程澐》銷售回暖投資下滑,整體復甦地區分化
《神州樓市》上周,國家統計局公布今年上半年GDP同比增長7﹒0%,國民經濟運行處
在合理區間,且在二季度出現了積極的變化,整體經濟實現緩中趨穩、穩中向好的走勢。其中,
上半年全國商品房銷
售面積及銷售額均實現正增長,但銷售回暖並未帶動開發投資端的同步復甦
,這也預示著後市發展將舉步維艱。房地產開發投資、銷售量價等環節的城市間分化現像也日益
顯著。7月過半,各地新房市場的熱度略有減退,二手住宅市場成交則相對穩定。此外,近期房
企對重點城市地塊爭奪的積極性有所增強,上海今年以來土地總價紀錄被刷新。
*銷售回暖投資下滑,整體復甦地區分化*
7月15日,國家統計局公布上半年國民經濟數據。今年上半年GDP同比增長7﹒0%,
其中一季度及二季度增幅均為7﹒0%。面對複雜的國內外經濟環境和不斷加大的下行壓力,國
民經濟運行處在合理區間,且在二季度出現了積極的變化,整體經濟實現緩中趨穩、穩中向好的
走勢。分行業來看,上半年房地產業GDP同比增長3﹒3%,房地產業對GDP增長的貢獻率
為3﹒2%,雖然增長率及貢獻率依然處於歷史低位,但均達到2014年一季度以來最高位,
可見房地產行業處於穩步復甦階段,對宏觀經濟的穩定運行功不可沒。
具體來看,上半年全國房地產開發投資額同比名義增長4﹒6%,增速比上個月回落0﹒5
個百分點,自去年以來的增速持續下滑之勢並未停止。同時,房地產企業的土地購置面積同比下
降33﹒8%,降幅創今年上半年新高。而商品房銷售情況則明顯復甦,上半年全國商品房銷售
面積及銷售額均實現正增長,增幅分別為3﹒9%、10﹒0%。在銷售回升帶動下,住宅待售
面積已經連續兩個月出現減少。整體而言,房地產市場依然處於痛苦的去庫存階段,因此銷售回
暖並未帶動開發投資端的同步復甦,這也預示著後市發展將舉步維艱。此外,地區分化顯著,東
部地區上半年商品住宅銷售額增幅明顯高於中西部地區,相應的東部地區住宅開發投資額增幅也
全國領漲。
*市場成交熱度略減,競地積極溢價走高*
7月過半,各地新房市場熱度略有減退,二手房成交量相對穩定。中原監測的40個城市數
據顯示,7月前19日新建住宅成交面積較6月同期下降6%,其中一線城市微升3%,二線及
三四線城市降幅分別為9%、7%。上周二手房成交量環比基本持平,市場在高位保持穩定。從
全國房價走勢來看,根據統計局最新發布的70個大中城市房價數據,房價環比上漲城市的個數
持續增加,6月新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有27個和42個。但一線城
市房價漲幅明顯高於二三線城市,且漲幅擴大。而前周大幅跳水的深圳中原報價指數及中原經理
指數上周再度明顯下跌,環比分別下跌8個百分點及4個百分點。儘管跌幅有所收窄,但進一步
預示著深圳房價即將進入向下調整通道。
上周,京滬等地土地市場值得關注。上海火車站北廣場地塊以88﹒15億元被金融街競得
,溢價率為50%,刷新今年以來上海土地總價紀錄。該宗地塊樓面價為27022元╱平方米
,價格相對理性。這一方面由於該地塊住宅部分佔比較少,其中總建築面積的70%為辦公,住
宅僅佔18%。另一方面由於該地塊所處的不夜城板塊雖然位於內環線以內,但是區域內棚戶區
眾多、人口密度較高、環境較差,短期內大幅改觀尚存困難。隨著閘北區政府對不夜城地區規劃
更新的開展,其發展前景仍然值得期待。此外,北京房山區以47﹒48億元總價成交兩宗含住
用地,溢價率均達到40%,福州成交一宗含住用地溢價率70%,南京成交一宗宅地溢價率3
7%。近期重點城市地塊爭奪的活躍,進一步顯示房企對後市的信心正在增強。
《中原集團地產研究董事 程澐》
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