利財筆記 - 林本利 2015年8月13日
【利財筆記】樓價恐見頂 首置要唞唞（林本利）
牛市派對提早結束，林本利近期連番傳授對抗大跌市的招數，若持有多於一個物業，可趁樓價高企賣樓，自住單位除外。因香港樓市過去20年，往往跟隨股市見頂，若4月底的28588點已是恒指今年最高位，樓價恐怕亦離見頂不遠。有樓一族，宜趁高價賣樓；首置人
士則繼續要等等，勿接樓市火棒。
林Sir曾說過，港股在過去20年一般都走在樓市及經濟之前，每當股市見頂，稍後數月內樓市跟隨見頂；當股市跌至谷底，樓價隨後亦見底。以2007年大牛市為例，港股10月底升至31958點，中原樓價指數則在2008年3月的73.98點見頂；至2008年10月恒指低至10767點，中原指數在12月達 56.71點谷底。樓市跟股市亦步亦趨，在1994年、1997年、2007年的股市周期均應驗，僅2000年例外。
恒指見頂 樓市跟隨
若大家認為港股今年4月最高升至28588點已見頂，現在要準備樓市會否隨之見頂，及早趁高價賣樓。上車族則繼續要等一等，因首次買樓是一生最重要的投資，林Sir回想自己1993年首次置業，幸運地乘樓價起飛，短短3年間已持有3個海怡半島住宅物業。
他回憶自己從1984年大學畢業後首10年，默默地工作、進修、儲錢，至1992年終儲得約60萬元，並預計收入（包括版稅）將大增，故此在1993年5月首置買入海怡半島單位。他原想購買建築面積700多平方呎單位，但海怡半島開盤時反應熱烈，700平方呎單位售罄，結果他改以330萬元買入了900多平方呎單位，為1994年才入夥的樓花。當年樓價持續上升，他購入樓花約3個月，見物業升值了80萬元便決定沽出，並從其他一手買家手上買入了700多平方 呎單位，結果一來一回，他第一次置業的首期只須20萬元。其後兩年，他更有能力多買兩個海怡住宅單位（包括換樓），給自己及太太的家人居住。
臨近1 9 9 7 年， 樓市愈來愈熾熱，林Sir也預感樓市見頂，便決定賣出了手上兩個單位，結果中原城市領先指數（CCL）在當年10月升至102.93點見頂，只是較股市遲 了兩個月，恒指在當年8月升至16820點高位。「我賣樓也不是在最高位賣，其後樓價也升兩三成。因此大家要預備了，現在要諗定賣樓。」
說回首次置業，林Sir慶幸新居屋銷情慢熱，「十幾萬人抽居屋，沒有人揀樓是好事！他們現在用市價七成去買居屋，呎價仍要6,000、7,000元。」年輕人蜂擁上車，接樓市火棒，將來如樓價急挫，只會成為負資產。
了解置業時機很重要，全因林Sir也幾乎做過負資產。1999年，香港樓價在亞洲金融風暴後反彈，但市面仍有不少銀主盤，他在1999年及2001年在地產代理推銷下，兩度以高峰期的半價買入銀主盤。之後樓價至2003年中竟再瀉三四成，物業險些變成負資產。
爆煲臨近 買公用股
除了趁樓價高企賣樓，林Sir早前也教路買入防守性強的公用股、分階段買入外幣等抗逆心法，原來也是他過去20多年的經驗之談。他在2001年美國發生 911恐怖襲擊後，見美國減息救經濟，令美元弱勢，相反澳紐卻通脹，高達5至6厘息，是少有能財息兼收的機會，故他從2002年起買入澳元及紐元。此外， 在股市臨爆煲時亦增持公用股，如中電（00002）及港燈（00006、現稱電能）。故2002及2003年香港股樓雙雙跌入谷底，林Sir投資該年底計卻幸保不失。2008年金融海嘯亦然，林Sir在當年3月看見美國投資銀行貝爾斯登瀕臨破產已知道金融海嘯「大大鑊」，故他已早作準備，如在同年5月賣出了一個單位、減持高增長股票，以及將資產由瑞士銀行（UBS）調回香港的恒生銀行。
他回想2007年牛市，「恒指最高升至31958點，但 全球不是一齊塌檔，至2008年10月才全面爆發。若港股今年4月已見頂，大家仍有時間（在跌市前）部署。」林Sir認為，除非未來數月港股出現特大利好 消息（但不是深港通），港股才可大幅反彈、並超越28588點高位，至明年年初真正見頂，不過大市最後升幅難賺，小股民還是要小心謹慎。
作者：林本利
前理工大學會計及金融學院副教授，港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士，曾出版十多本經濟學教科書。退休後，創辦活道教育中心，開班教授理財之道、公共政策及新高中經濟學。電郵︰im_focus@hket.com
撰文及資料整理：葉卓偉
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