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2015年8月13日 星期四

利財筆記 - 林本利 2015年8月13日

利財筆記 - 林本利 2015年8月13日


【利財筆記】樓價恐見頂 首置要唞唞(林本利)

牛市派對提早結束,林本利近期連番傳授對抗大跌市的招數,若持有多於一個物業,可趁樓價高企賣樓,自住單位除外。因香港樓市過去20年,往往跟隨股市見頂,若4月底的28588點已是恒指今年最高位,樓價恐怕亦離見頂不遠。有樓一族,宜趁高價賣樓;首置人

士則繼續要等等,勿接樓市火棒。

林Sir曾說過,港股在過去20年一般都走在樓市及經濟之前,每當股市見頂,稍後數月內樓市跟隨見頂;當股市跌至谷底,樓價隨後亦見底。以2007年大牛市為例,港股10月底升至31958點,中原樓價指數則在2008年3月的73.98點見頂;至2008年10月恒指低至10767點,中原指數在12月達 56.71點谷底。樓市跟股市亦步亦趨,在1994年、1997年、2007年的股市周期均應驗,僅2000年例外。

恒指見頂 樓市跟隨
若大家認為港股今年4月最高升至28588點已見頂,現在要準備樓市會否隨之見頂,及早趁高價賣樓。上車族則繼續要等一等,因首次買樓是一生最重要的投資,林Sir回想自己1993年首次置業,幸運地乘樓價起飛,短短3年間已持有3個海怡半島住宅物業。

他回憶自己從1984年大學畢業後首10年,默默地工作、進修、儲錢,至1992年終儲得約60萬元,並預計收入(包括版稅)將大增,故此在1993年5月首置買入海怡半島單位。他原想購買建築面積700多平方呎單位,但海怡半島開盤時反應熱烈,700平方呎單位售罄,結果他改以330萬元買入了900多平方呎單位,為1994年才入夥的樓花。當年樓價持續上升,他購入樓花約3個月,見物業升值了80萬元便決定沽出,並從其他一手買家手上買入了700多平方 呎單位,結果一來一回,他第一次置業的首期只須20萬元。其後兩年,他更有能力多買兩個海怡住宅單位(包括換樓),給自己及太太的家人居住。

臨近1 9 9 7 年, 樓市愈來愈熾熱,林Sir也預感樓市見頂,便決定賣出了手上兩個單位,結果中原城市領先指數(CCL)在當年10月升至102.93點見頂,只是較股市遲 了兩個月,恒指在當年8月升至16820點高位。「我賣樓也不是在最高位賣,其後樓價也升兩三成。因此大家要預備了,現在要諗定賣樓。」

說回首次置業,林Sir慶幸新居屋銷情慢熱,「十幾萬人抽居屋,沒有人揀樓是好事!他們現在用市價七成去買居屋,呎價仍要6,000、7,000元。」年輕人蜂擁上車,接樓市火棒,將來如樓價急挫,只會成為負資產。

了解置業時機很重要,全因林Sir也幾乎做過負資產。1999年,香港樓價在亞洲金融風暴後反彈,但市面仍有不少銀主盤,他在1999年及2001年在地產代理推銷下,兩度以高峰期的半價買入銀主盤。之後樓價至2003年中竟再瀉三四成,物業險些變成負資產。

爆煲臨近 買公用股
除了趁樓價高企賣樓,林Sir早前也教路買入防守性強的公用股、分階段買入外幣等抗逆心法,原來也是他過去20多年的經驗之談。他在2001年美國發生 911恐怖襲擊後,見美國減息救經濟,令美元弱勢,相反澳紐卻通脹,高達5至6厘息,是少有能財息兼收的機會,故他從2002年起買入澳元及紐元。此外, 在股市臨爆煲時亦增持公用股,如中電(00002)及港燈(00006、現稱電能)。故2002及2003年香港股樓雙雙跌入谷底,林Sir投資該年底計卻幸保不失。2008年金融海嘯亦然,林Sir在當年3月看見美國投資銀行貝爾斯登瀕臨破產已知道金融海嘯「大大鑊」,故他已早作準備,如在同年5月賣出了一個單位、減持高增長股票,以及將資產由瑞士銀行(UBS)調回香港的恒生銀行。

他回想2007年牛市,「恒指最高升至31958點,但 全球不是一齊塌檔,至2008年10月才全面爆發。若港股今年4月已見頂,大家仍有時間(在跌市前)部署。」林Sir認為,除非未來數月港股出現特大利好 消息(但不是深港通),港股才可大幅反彈、並超越28588點高位,至明年年初真正見頂,不過大市最後升幅難賺,小股民還是要小心謹慎。

作者:林本利
前理工大學會計及金融學院副教授,港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士,曾出版十多本經濟學教科書。退休後,創辦活道教育中心,開班教授理財之道、公共政策及新高中經濟學。電郵︰im_focus@hket.com

撰文及資料整理:葉卓偉
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