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2015年8月25日 星期二

神州樓市 - 程澐 2015年8月25日

神州樓市 - 程澐 2015年8月25日


即市新聞
25/08/2015 11:54
《神州樓市-程澐》供應放緩成交回落,蘇州土地備受青睞

  《神州樓市》8月24日,上證綜指暴跌8﹒49%,為2000年以來單日跌幅第二高位

,且單日跌幅超過8%僅出現過四次。股市再度暴跌為市場期待的「金九銀十」行情蒙上一層陰

影,尤其是前期大放

異彩的中高端產品所受波及或更為明顯。8月以來,各地住宅市場成交表現

已較7月有所回落。一線城市房價繼續領漲但漲幅已有收窄,三四線城市的房價則仍然持續處於

下跌通道。上周,蘇州土地市場表現搶眼,房企對重點城市核心區域地塊的搶奪依然激烈。

*供應放緩成交回落,房價走勢持續分化*
  8月以來,各地新房市場表現較7月進一步回落。中原監測的40個城市數據顯示,上周新

建住宅成交面積較7月周均值下降13%,一線、二線及三四線城市降幅分別為21%、12%

、5%。一線城市中,北京及深圳降幅較大,上海表現則相對平穩。近期新房成交走低與供應節

奏放緩密切相關,中原監測的22個城市數據顯示,7月以來的周均推售套數較二季度的周均值

下降29%。各地二手住宅市場成交量也從高位有所回落。中原監測的21個城市數據顯示,上

周二手住宅成交面積較7月周均值下降10%。在二手房成交量較大的城市中,上海、深圳、南

京、杭州及蘇州降幅均超過10%。隨著A股行情再度進入暴跌模式且跌幅又創新高,為市場期

待的「金九銀十」行情蒙上一層陰影,尤其是前期大放異彩的中高端產品所受波及或更為明顯。

  上周,國家統計局公布70個大中城市住宅銷售價格變動情況,新建商品住宅價格下跌城市

持續減少。7月,新建商品住宅價格環比下跌的城市有29個,上漲的城市有31個。2014

年5月以來,價格環比上漲的城市數量首次超過下跌城市,且價格環比下跌城市的數量近5個月

持續減少。新建商品住宅環比價格變動中,7月房價漲幅最高的城市依然是深圳(6﹒3%),

環比漲幅超過1%的城市還包括上海、北京、廣州及南京。四大一線城市房價依然領漲,但漲幅

已集體收窄。同時,房價跌幅居前的為西寧、錦州、蚌埠、濟寧及湛江等三四線城市,及其他大

部分三四線城市的房價仍然持續處於下跌通道。

*蘇州宅地高溢價成交,碧桂園成功進駐珠海*

  上周,蘇州及珠海的土地市場值得關注。8月19日,珠海市香洲區1宗住宅用地以98%

溢價率、6﹒08億元總價被碧桂園(02007)競得,樓面價達到17600元╱平方米,

追平了今年年初的珠海主城區單價地王紀錄。該地塊爭奪激烈,諸多房企參與競價,而碧桂園此

次之所以志在必得,更多出於戰略布局考量,珠海成為其進駐珠三角9大城市的最後一城。

  8月21日,蘇州土地市場迎來集中成交高潮,共計18宗經營性用地入市,其中9宗為含

住用地(5宗住宅用地、4宗綜合含住用地),9宗為商辦用地。最終,其中的16宗地塊成功

出讓,成交總價為69﹒67億元。5宗住宅用地均以高溢價成交,溢價率在71%至157%

之間,且有3宗地塊樓面單價超過萬元。此次成交總價及單價最高的地塊為高新區獅山街道地塊

,總價達26﹒77億元,樓面單價達15214元╱平方米,成為區域單價地王,且地價幾乎

和當前房價持平。本次拿地的知名房企包括龍湖、中糧、綠地及金科等。之所以房企購地積極性

較高,主要由於本次出讓的宅地容積率較低,且多位於成熟區域的核心位置,部分地塊還享有自

然景觀山景資源。而唯一流標的含住用地,則位於遠郊地區臨湖鎮。可見,房企在重點城市的購

地策略依然謹慎,有潛力風險較低的核心區域才是青睞目標。《中原集團地產研究董事 程澐》

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