趣BlogBlog - 股榮 2015年8月20日
趣BLOGBLOG:劏房爆煲不安訊號
■新盤梳化與電視距離兩呎,上車盤去到如此瘋狂程度,不安感覺非常強烈。 黃耀興攝
股市陰乾格,樓市繼續熾熱,多個新盤去貨甚快,在此刻潑冷水,肯定不受歡迎,不過與其跟大隊盲目唱好,倒不如由近月所見現象及數字,講出樓市未來的真相。地政總署本月
上旬公佈,今年首7個月新申請預售樓花的住宅項目共22個,涉及1.27萬夥,比起去年同期的8,974單位,多了逾四成,超越去年全年的1.15萬夥,創三年新高。按月份計,6月及7月份,新申請預售單位每月都超過3,000夥,也是近四、五年未曾見過的場面。
兩至三年後 落成高峯
同一時間,上月累積待批預售樓花同意書的住宅單位數目,由去年底的5,905夥,激增1.2倍至1.32萬夥,創自2013年6月以來的25個月新高。
發展商加快賣樓密密出貨,實屬無可厚非,問題是,推盤單位分佈中,劏房(開放式及一房)單位所佔的比例,都是不尋常地高。
2013年中,政府聲稱為增加房屋供應,決定延長私樓樓花預售期,由過去的20個月,延長至30個月。至於舊契項目,則不受預售樓花同意書限制,但過去一般最長只不過是30個月。但近月所見,遠展黃大仙新盤鑽嶺,以及紅磡環海.東岸,皆屬舊契盤並展開軟銷活動,快將推盤,兩者樓花期長達35及36個月,即今個月開售,三年後2018年中始收樓。
兩個盤有甚麼賣點,有留意蘋果財經即時新聞,就發現兩盤主力賣劏房,前者四秒由房出到門口、電視機離梳化只有兩呎、圖則擺到床,攞唔到家具,影片搞笑,但背後更多是不安。後者提供逾400個約200呎的開放式冇房間隔,佔總數達四成多,是近年最多劏房的大盤。綜合地政總署及物業代理資料,截至第二季潛在一手私樓供應達8.3萬夥新高,但約七成單位是中小型單位(實用面積少於753呎)。差估署預計於今明兩年落成的3.34萬夥中,中小型單位數目近2.4萬夥,佔總數超過七成。
上帝要你滅亡,必先令你瘋狂。這句理論,不單可套用在股市上,亦適用於樓市上。2017至2018年,會是細價樓以至劏房落成的高峯期,過去一兩年喪升、目前以高溢價開售的細價樓,於供求漸趨平衡下,在現水平跌兩成是基本消費,跌一半到爆煲水平,也絕非是天荒夜譚。湯文亮先生今年2月發表「細價樓三個月爆煲論」,結果等足半年都未有出現。
股榮認同會爆煲,但要成功判斷何時見頂及見底,不實在又吃力不討好。供應多,不是樓價跌的元兇,但卻會令轉勢中的樓價被落井下石、再踩多腳。這是1997至2003年樓價跌完、再跌、又跌的經驗。
中國股滙風聲鶴唳、新興市場走資成災、本港零售步入寒冬,說本港經濟頂得住、股市未熊、樓市唔會跌這種違心說話,我做不到。
股榮
https://www.facebook.com/stockwing1
本欄隔周四刊出
股榮
趣BlogBlog - 股榮 舊文