金融High Tea 2015年10月23日
地產股平得有道理
2015年10月23日
內地股市重陽大插水後，昨日發力回升，港股在這種情況下，回調幅度唔大。睇嚟內地淡友經過八、九月搵食，依家見個市跌得咁上吓，阿爺又放大水去托市，加上國家隊上一日托內銀股撐市的姿態亦甚明顯，造淡都唔敢太過份，沽一浸又停一浸。
高盛睇淡金價
另外可以留意係大行高盛睇淡黃金
，估計一年後會見1000美元一盎司，主要係高盛估12月美國加息機會比較大，對資產價格有影響，故此對前景較審慎，高盛呢排做淡友，認為會加息、睇淡油價、睇淡新興市場。不過由於內地個市繼續撐到行，滬深兩市經歷「重陽劫」後回升1.5%及3.6%，帶挈港股跌幅收窄。
恒指昨日低開194點，早段最多跌262點，午後跌幅略收窄，尾市在22800點爭持，恒指收報22845點，跌143點，國指收報10600點，跌48點，成交由周二的657億元，輕微增加至692億元。從交投偏少睇，市場觀望情緒濃厚，大家主要係睇跟住阿爺有無招數會出。
呢排梁特首對樓價好有興趣，昨日上立法會又講話增加咗土地供應，繼續對樓價潑冷水。呢輪政府為樓價降溫，連大行都起共鳴。里昂就發表報告，預計未來兩年樓價有可能跌17%，又話依家地產股睇落好似好抵買，係「價值陷阱」。
大行睇淡地產股股價，主要係覺得未來樓市好極有限，所以股價同資產比雖然有折讓，但只係反映未來資產價格有下跌風險。不過，另一邊地產商投地仍然好勇，新地(016) 呢個星期又投咗塊沙田商業地。
對於大發展商投地咁勇，陸羽仁最近同一位無買地好耐嘅發展商傾起，佢預計本地地價都好難跌，原因除咗因為短期供應唔能夠大增之外，大發展商手頭有唔少土地，佢哋唔會俾地價跌得太低，係另一個原因。
炒地產股要防價值陷阱
呢位地產商坦言，本地樓市基本上已經由幾間大公司話事，近年多了內房商來港買地，地頭龍見到有人想入場爭食，自然唔想俾對方有機會平價進場，所以地頭龍投地落手時亦唔會太平，點都托住個價，加上內房商加入爭吓，你話地價點平？地產商仲話，可見將來地價難大跌，同時建築費都落唔到嚟，皆因最近地盤工人又話加人工一成有多，咁搞法建築費點可以跌呢？
我心諗地產商要賣樓一定唱好，就調轉個角度追問，「如果照咁講，咁樓價係咪無得跌呢？」地產商又答得好妙，話乜依家樓價唔係跌緊咩！如果照佢嘅話解讀，即係話樓價同成本未必一定掛鈎，至少短期內發展商賣樓，都係盡量去貨，唔保證一定會高過成本價。
樓價同地價唔一定有關，過去出現過唔少例子，最近一次係97年，當年同時創出本地歷來最大宗的賣地同補地價個案，結果兩塊地起完樓都要蝕賣，如果唔係兩間買地嘅都係大公司，隨時就倒地不起，但當年好多人就因為睇住發展商投地價嚟炒樓，搞到輸甩褲。
有個炒家就同我講，話當年見到發展商用破紀錄價錢投地王，自己瞓身炒北角港運城，結果高位接了幾十個單位，之後個價一直碌，輸到佢眼光光。不過佢都唔算慘，佢識得有個朋友，本來係中環有一幢寫字樓，但因為高位夾份做地王項目股東，結果後來被人去法庭追債，被銀行逼倉，在最低位賤賣幢寫字樓，如果佢個朋友唔係被逼賣寫字樓，依家幢寫字樓至少值100億元！經此一役，朋友雖然輸唔晒身家，但已經無晒癮，到今日都唔出嚟交際應酬見人。
炒家話，97後佢炒樓就唔再參考發展商買地嘅價錢，所以依家地價貴、地產股平，究竟係反映地產股抵買，抑或反映地產生意難做風險高，表面抵買只係「價值陷阱」，大家最好自己諗。
陸羽仁
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