神州樓市 - 程澐 2015年11月17日
即市新聞
17/11/2015 15:22
《神州樓市-程澐》房地產業舉足輕重,全國市場仍在調整
《神州樓市》上周,中央高層集中關注房地產業,直指化解庫存、帶動住房消費等核心問題
。房地產業既有自身的困境,也再次成為拖累經濟增長的重要因素。同時,中央指出要加快戶籍
制度改革,這將一
定程度為未來的住房消費創造新的需求活力。11月過半,各地住宅市場成交
整體逐步走高。然而,全國商品房銷售增速略有回落,房地產市場依然處於調整通道。
*房地產業舉足輕重,化解庫存帶動消費*
上周,習李先後在重要會議中談及房地產業相關問題,這是最高層政府鮮有的對房地產業的
直接表態。這一方面由於房地產市場自身存在嚴峻的庫存問題,另一方面則是房地產開發投資增
速持續下滑已經成為拖累經濟增長的重要因素。對此,國家主席習近平10日在中央財經領導小
組會議指出,要化解房地產庫存,促進房地產業持續發展。國務院總理李克強11日在國務院常
務會議確定,以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費。根據國家統計局數據,10月末全國
商品房待售面積以及住宅待售面積均再度攀升,且達到歷史峰值。可見,雖然本輪市場回暖使得
部分一二線城市的市場庫存有所回落,但全國範圍來看,化解庫存依然刻不容緩,需要從促成交
、緩供應、調結構等方面多管齊下。
同時值得關注的是,習李還指出要加快戶籍制度改革,從而帶動住房消費,並且加快提高戶
籍人口的城鎮化率。從1998年住房制度改革至今,城鎮戶籍人口基本住房需求已經得到較大
滿足,目前已逐步進入居住條件改善階段。而外來的非戶籍人口的住房需求持續增長,且目前我
國流動人口數量可觀。根據《中國流動人口發展報告2015》顯示,2014年年末我國流動
人口達到2﹒53億人,且半數以上流動人口有今後在現居住地長期居留的意願。雖然流動人口
中農民工比重較高,整體購買力有限,但流動人口基數較大且長期居留意願增強。隨著戶籍制度
的改革,如果能讓流動人口更大程度地享受到相應的公共服務,真正融入就業所在地,勢必將會
對當地房地產市場帶來新的需求活力。
*各地成交逐步走高,全國市場仍在調整*
11月過半,各地住宅市場成交整體逐步走高。中原監測的40個城市數據顯示,11月上
半月新建住宅成交面積同比上升8%,一線及二線城市分別上升11%、15%,但三四線城市
下降20%。二手住宅市場也表現積極,中原監測的21個城市數據顯示,上周二手住宅成交面
積環比上升6%,較10月第二周上升4%。從目前走勢來看,11月重點城市新房成交水準將
超過去年同期的翹尾行情。
然而,全國商品房銷售增速略有回落。國家統計局數據顯示,1-10月份商品房銷售面積
、金額分別同比增長7﹒2%、14﹒9%,增速比1-9月份回落0﹒3個百分點、0﹒4個
百分點。這是今年3月商品房銷售增速觸底反彈以來,首次出現增速回落。同時,房地產開發投
資增速進一步回落,房屋新開工面積降幅擴大,土地購置面積低位徘徊,房地產市場依然處於調
整通道。
上周,北京土地市場高溫延續。北京朝陽區、通州區、平谷區各成交一宗含住用地,合計成
交總額達到71﹒98億元,溢價率最高達到94%,購地房企包括保利、首開、陽光城等。最
近三個月,北京單月含住用地成交總額均超過150億元。北京住宅成交表現良好成為土地市場
高潮迭起的關鍵原因。今年以來,北京商品住宅、二手住宅成交面積較去年同期分別上升40%
、96%。然而,一線城市土地市場的昌旺表現依然難掩全國大部分地區的頹靡態勢。
《中原集團地產研究董事 程澐》
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