花旗看天下 - 張敏華 2015年11月17日

花旗看天下 - 張敏華 2015年11月17日

樓市料於農曆年後復甦
2015年11月17日
　　自從下半年開始，聯儲局加息預期升溫，加上內地經濟放緩，拖累本港樓市氣氛。部份投資者更預期樓價將會大跌5%至20%，令本地地產股走勢疲弱，四大地產商7月至今股價下挫11至23%。我們預期，樓市低迷情況或會持續數月，但數據顯示樓市有機會於農曆新年後復甦，或會對發展商的股價帶來支持。

　　加薪刺激置業需求

　　成交方面，最新政府數據顯示，本地住宅物業市場在第三季轉趨淡靜，成交量較第二季下跌13%。我們預期，市場會繼續憂慮美國加息和內地經濟等因素，今年8月至明年2月間之每月住宅成交或介乎3000至4000宗，顯著低於過去12個月的平均每月5600宗。分析以往數據，自從2000年後本港出現的多次低成交期，包括2003年SARS爆發、2005年按揭息率抽升、2008年環球信貸危機、2011年歐債危機和2013年政府推出雙辣招。在這五次低成交期當中的四次，都在2月至3月份結束，所以我們認為，目前低成交量只是把置業的需求延後，在明年農曆新年時員工獲加薪和發放花紅，有機會刺激置業需求，成為樓市復甦的催化劑。而以往數據顯示，當成交低潮過後的6個月，每月成交則見平均回升32%至150%。

　　樓價方面，今年首9個月，住宅價格上升11%後，近月已回落3.5%，我們估計，因為未來3年的房屋供應或仍會顯著低於過去30年供應的平均數，因此或會限制本地樓價的跌幅。我們預期，今年的住宅價格升幅或為6%，而明年樓價仍有機會溫和上升，升幅或為3%。供應方面，2016年至2018年期間，本港每年房屋供應或只有36000間，少於每年預期48000間的房屋需求。另外，自2011年後，投機者和投資者入市的比率大幅減少，而真正自住的用家比率則大幅上升，因此在樓市低迷時，樓市的沽售壓力較低。我們估計，用家比率已於2010的45%，升至現時的80%。需求方面，由於本港就業市場仍然穩健，工資仍然向上(預期明年升幅3.8%)，而未來兩年或仍然維持負實際利率情況，預期房屋需求仍然殷切。

　　地產股方面，現時發展商的股價較資產淨值出現46%的折讓，較長期平均值20%為深，反映了樓價大跌和成交持續萎縮等負面因素，我們認為，若稍後樓市成交出現復甦，或樓價走勢較市場預期正面，都有助提升發展商的估值。

　　花旗銀行環球個人銀行服務
　　投資策略及環球財富策劃部主管
　　張敏華
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