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2015年11月30日 星期一

趣遊樓市 - 脫苦海 2015年11月30日

趣遊樓市 - 脫苦海 2015年11月30日


【脫苦海講樓】發展商貸款劃的細節 (脫苦海)

近期有多個一手新盤推售,除了價格不再進取外貼近二手價,更有多種不同的付款方法,以鼓勵買家入市,由於其條件比金管局和按揭證券公司更為寬鬆,故此往往是由發展商屬下的財務機構提供,買家就要多留意當中的細節。

現時透過銀行造按揭,700萬以下只

能做到六成,高於700萬的話更要逐步縮減,至於二按,按揭證券公司最多只會借出480萬的二按申請,此等措施對於金管局降銀行體系風險的確是有效的,但副作用是令到很多買家未能向銀行獲得貸款,發展商透過財務機構協助買家上會便漸漸普及。

作為買家先要留意息率的水平,往往會比銀行提供的為高,並且可能會有調整的條款,比如首三年定息,之後的利息如何計算,就會影響到之後的供款數額,尤其是美國將進入加息周期,就要考慮定息期後浮息的計算方法。

另一要留意的是還款條款,一般按揭會將一二按定出一個特定的按揭年期,又或者固定供款而出現浮動的年期,不過部份發展商提供一筆貸款,以便買家支付大訂,到收樓時要歸還,嚴格來說是類似於「過橋貸款」多於二按。

不得不提的就是最近出現的「包批按揭」,就是由發展商和買家商定借貸條款,包括按揭成數、年期、息口等,並會定一個優惠期以略低的息口計息。此類標語不計算壓力測試、必定批出的貸款,並不表示一定適合買家的實際條件,買家宜考慮未來的息口以及長遠還款能力。

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