【鴻鵠經志】加息改變投資行為（盧志威）
聯儲局終於落實加息，由於市場已充分預期，所以即市的變動，應該相對不大，我們要留意，是當大家對息口的預期改變，投資行為上會否出現轉變。
展望2016年，聯儲局看會分四次加息1%，市場則認為明年六月才會加第二次，之後則待機再加，全年可能只加0.5%
，即是說市場比較樂觀，認為鴿派會佔上風。
自己認為，無論是兩次或四次都不是重點，除非是國債期貨交易員，會使用長短倉賭利率曲線，才會有較切身關係，否則生活在實體經濟內，0.5%或1%對投資和借貸都不會產生決定性影響，關鍵是大家預期息口向上之勢，會否令投資時不再進取，令風險資產的估值下跌。
這個問題套用在樓市身上，完全可改變投資者行為，例如供樓的壓力測試，是以現行利率加3%作界線，加息後會隨之上調(當然香港可能延遲一次才跟隨)，收入不通過壓力測試的人會增加，有財力的需求會減少，需求少，賣家如要沽貨自然需要減價。
香港的發展商，可能就是看到這趨勢，故此才加碼賣樓，為2016年的銷售未雨綢繆，因為照他們2015年的目標，一早已可收起不賣，在年底淡季湧出供應，明顯是看到現在不賣，將來會更難散貨。
老實說，用各種指標、比率，去看香港樓價，很明顯已到達泡沫水平，但人類很奇怪，或受傳統觀念、父母、友儕壓力、社會標準等目光左右，誓要用盡青春、時間、精神去追價，一般供樓需要25至30年，計及儲首期5-7年，整個勞動生命都獻給銀行、地產商，就是為了三百尺的住所，居然被社會視為正常，個人而言，真的難以理解。
金融界常說This time is different (這次真的不一樣)，即是每次牛市、泡沫，都有一班人相信自己是神，可以逆轉過去的定律，以往每次泡沫都是傻仔，今次有特別條件，可以超越定律。
無可否認，泡沫難以估頂，今次加息港銀亦不會即時跟隨，港樓都升了多年，一直相安無事，且看今次一手樓供應增加，加息令有能力的需求減少，會否把樓價拉下來，自己是相信2016年樓價會大跌的一派。
鴻鵠經志 - 盧志威 舊文
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