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2015年12月21日 星期一

施永青 am730C觀點 2015年12月21日

施永青 am730C觀點 2015年12月21日


C觀點 - 施永青
樓市已轉勢 政策宜調整
2015年12月21日



國際貨幣基金組織日前在評估來年香港的經濟前景時,表達了他們對香港樓市的看法。他們有兩項觀察:(i)香港樓價過去的大幅上升,已增加市場調整的可能性;(ii)樓市的調整有可能觸發惡性循環,導致負面的財富效應。



我的觀察則是:(i)樓市的調整不只是有可能,而且已經實質開始;(ii)若果政府不及時調整在樓市上升時的遏抑策略,勢必觸發惡性循環,導致負面的財富效應,屆時再去設法救市的話,就會事倍功半,代價很大。

按中原城市領先指數,本港樓價自9月中已開始回落,由146.92跌至上周的137.3,跌幅已達6.5%,創了41周的新低。而相對滯後的差餉物業估價署的樓價指數,最近亦確認了樓價已開始調整。

由於影響樓市的主要因素——政治、經濟、供應、以及利率等,都在向不利的方向轉化,而且還會維持一段相當長的時間,加上樓價本身已處於不合理的高位;因此,我認為今次樓市回落不會只是一次短暫的調整,而是一次周期性的轉勢——由牛市步入熊市。

房地產市場的特色是周期性明顯,下跌勢頭一旦形成,就會自我完成,不斷加劇。樓價下跌會先是阻嚇資金流入(這種情況已明顯出現),進而令資金流失(這種情況仍不算太普遍,但有不少物業的擁有者已開始考慮何時應採取行動)。資金流失會令樓價下跌,而樓價下跌又會反過來加快資金流失,形成惡性循環。

地產經紀素來傾向看好樓市,不願意睇淡後市;但近日已有愈來愈多的地產經紀亦礙於客觀形勢,不得不改為睇淡,反映市場的確已出現根本性的改變。

然而,政府卻不肯正視這種改變,各級官員皆語調一致地拒絕調整現有的抑市政策,包括多重印花稅與過度嚴緊的銀行貸款政策。政府的取態是現時樓價仍跌得不夠,應該先讓樓價跌多一些,才放寬政策;這樣會對社會更為有利。

這種想法表面上很符合民情,但一般人對市道的認識並不一定透徹,遷就民粹政府將自嘗苦果。政府現時應考慮的,是形勢是否已變,而不是一般人還怎樣看。在投資市場,一般人是經常看錯的。

政府可能擔心,抑市政策一旦放寬,樓價又立即反彈,變成前功盡廢。但我認為這種可能性幾乎不存在,起碼連國際貨幣基金組織也沒有這方面的擔憂,他們擔心的是出現惡性循環,產生負面的財富效應。

政府是否應聽聽國際貨幣基金組織的意見?為避免出現惡性循環,檢討一下現時樓市的真正處境,看看政策是否需要修訂;而不是連考慮也不考慮就一口拒絕檢討政策。發燒的時候要吃退燒藥,現時樓市快發冷了,沒有必要再吃退燒藥!

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