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2015年12月21日 星期一

陸羽仁 BLOG 2015年12月21日

陸羽仁 BLOG 2015年12月21日

房地產去庫存「殲滅戰」
2015/12/21 09:00:03
網誌分類: 經濟
聯儲局上周決定加息0.25厘,結束美國7年以來的零利息年代,符合市場預期,唔少分析估計市場預期已久加息落實,消除了一大不確定因素,投資者鬆一口氣,美股會出現短暫反彈。但美股卻連跌兩日,而且愈跌愈多,杜指重挫2

.1%,標普500指數跌1.8%,納指亦跌1.6%。

美股唔得,主要係受油價再跌拖累,石油輸出國組織(OPEC)上週五表示,油價會長期低於每桶100美元,而高盛大力唱淡,話基於全球原油庫存空間幾乎被佔滿,投資者看淡情緒重燃,美國油價有可能跌到每桶20美元。美國1月期油應聲跌穿35美元,收34.73美元,創2009年2月以來的最低收盤位,全周累計下跌2.5%。能源股受再插,杜瓊斯能源指數跌1.6%。

另外,美國已展開傳統的購物旺季,股市亦進人「聖誕行情」。據由1928年至今的股市表現,有四份之三的年份,大市明顯向上,過去6年,美股在11月至12月期間平均上漲了約3.7%,不過,不少分析指出美股想要上漲,需要滿足油價穩定、企業盈利恢復、消費強勁等前提條件。低油價本身對美股影響不大,但油價大幅下挫會增加市場對通縮的擔憂,市場擔心今年「聖誕行情」可能反常地唔得,亦令到買盤卻步,加重美股上周的跌勢。

中港股市上週五亦係麻麻,不過,跌幅比較輕微,港股跌0.5%,內地股市靠穩。而市場的焦點在於上週五召開的2016年中央經濟工作會議上,有消息透露,阿爺除了總結2015年中國經濟表現,更會定調2016年的經濟工作重點和宏觀政策走向。作為年度重磅的經濟會議,加上明年是「十三五」開局之年,究竟會議會釋放什麼經濟規劃重點訊號?正為全球投資者的關注點。

2014年中央經濟工作會議前夕,國家主席習大大提出了「新常態」的講法,認為中國經濟不再追求單純的高速發展,而是轉向改變經濟增長方式,調整經濟結構。在是次的會議中,又提出要化解過剩產能,降低實體經濟企業成本,解決房地產庫存和防範化解金融風險等「四個殲滅戰」。

中國樓市不單與民生關係最密切,而且亦係推動經濟的主要引擎之一,自然亦最受市場關注。內地《第一財經日報》引述消息人士稱,中國經濟仍然處於下探的過程中,能否在一兩年內實現觸底和轉型,房地產可以說當中最重要的一環。據統計局11月公佈,截至10月底,全國商品房待售面積68632萬平方米,比9月底增加2122萬平方米,再創歷史新高。而同期的全國房地產開發投資78801億元,同比名義增長2.0%,增速比1至9月份回落0.6個百分點,創歷史新低。

過去,地方政府對於土地財政和房地產有著很大的依賴。目前,房地產開發投資增速的大幅回落除影響到GDP,也影響到地方財政。所以當務之急,就係「去庫存」,讓房地產市場重新活躍起來,買賣流動起來才是最重要的。

去年以來,中央已經出台了一系列刺激政策,包括減息、公積金政策調整、下調商業貸款首付比例、鬆綁外資進入樓市等。不少分析人士預計,阿爺明年會有更多刺激樓市的政策陸續出台。

有分析指出,值得注意的是,在今年的政府工作報告中,李克強總理曾明確提出「把一些存量房轉為公租房和安置房」。在公家房和商品房之間打通一條軌道,是一個「一石多鳥」的創新型調控思路。一方面,房地產有去庫存需要,而 2015年中央要興建740萬套的保障房目標,二者一拍即合。

要達到樓市「去庫存」的目的,市場預期中央同時推出信貸、財稅、戶籍領域等一籃子配套政策,將會密集亮相。事實上,國家開發銀行已經在年內累計向棚戶區改造及補償安置投放總計約4000億元的信貸額度,從資金量來看,加上財政支持與信貸資產證券化試點所置換的額度,全部資金將達萬億元。

此前,中央政府曾提出1億左右農業轉移人口及其他常住人口在城鎮落戶目標。另外,相關部委在公積金額度管理、房地產交易稅費等方面已有政策儲備,為保證政策效果,購房首付比例、利率等信貸政策也有可能同期出臺。據民生證券研究所執行院長管清友認為,房地產信貸和利率政策有望進一步鬆動,尤其是住房公積金的作用有望得到強化,阿爺好大可能會為此設立「國家住房銀行」。庫存有望清走,對內房股係一大利好因素。

陸羽仁
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