房地產去庫存「殲滅戰」
2015/12/21 09:00:03
網誌分類: 經濟
聯儲局上周決定加息0.25厘，結束美國7年以來的零利息年代，符合市場預期，唔少分析估計市場預期已久加息落實，消除了一大不確定因素，投資者鬆一口氣，美股會出現短暫反彈。但美股卻連跌兩日，而且愈跌愈多，杜指重挫2
.1%，標普500指數跌1.8%，納指亦跌1.6%。
美股唔得，主要係受油價再跌拖累，石油輸出國組織（OPEC）上週五表示，油價會長期低於每桶100美元，而高盛大力唱淡，話基於全球原油庫存空間幾乎被佔滿，投資者看淡情緒重燃，美國油價有可能跌到每桶20美元。美國1月期油應聲跌穿35美元，收34.73美元，創2009年2月以來的最低收盤位，全周累計下跌2.5%。能源股受再插，杜瓊斯能源指數跌1.6%。
另外，美國已展開傳統的購物旺季，股市亦進人「聖誕行情」。據由1928年至今的股市表現，有四份之三的年份，大市明顯向上，過去6年，美股在11月至12月期間平均上漲了約3.7%，不過，不少分析指出美股想要上漲，需要滿足油價穩定、企業盈利恢復、消費強勁等前提條件。低油價本身對美股影響不大，但油價大幅下挫會增加市場對通縮的擔憂，市場擔心今年「聖誕行情」可能反常地唔得，亦令到買盤卻步，加重美股上周的跌勢。
中港股市上週五亦係麻麻，不過，跌幅比較輕微，港股跌0.5%，內地股市靠穩。而市場的焦點在於上週五召開的2016年中央經濟工作會議上，有消息透露，阿爺除了總結2015年中國經濟表現，更會定調2016年的經濟工作重點和宏觀政策走向。作為年度重磅的經濟會議，加上明年是「十三五」開局之年，究竟會議會釋放什麼經濟規劃重點訊號？正為全球投資者的關注點。
2014年中央經濟工作會議前夕，國家主席習大大提出了「新常態」的講法，認為中國經濟不再追求單純的高速發展，而是轉向改變經濟增長方式，調整經濟結構。在是次的會議中，又提出要化解過剩產能，降低實體經濟企業成本，解決房地產庫存和防範化解金融風險等「四個殲滅戰」。
中國樓市不單與民生關係最密切，而且亦係推動經濟的主要引擎之一，自然亦最受市場關注。內地《第一財經日報》引述消息人士稱，中國經濟仍然處於下探的過程中，能否在一兩年內實現觸底和轉型，房地產可以說當中最重要的一環。據統計局11月公佈，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月底增加2122萬平方米，再創歷史新高。而同期的全國房地產開發投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1至9月份回落0.6個百分點，創歷史新低。
過去，地方政府對於土地財政和房地產有著很大的依賴。目前，房地產開發投資增速的大幅回落除影響到GDP，也影響到地方財政。所以當務之急，就係「去庫存」，讓房地產市場重新活躍起來，買賣流動起來才是最重要的。
去年以來，中央已經出台了一系列刺激政策，包括減息、公積金政策調整、下調商業貸款首付比例、鬆綁外資進入樓市等。不少分析人士預計，阿爺明年會有更多刺激樓市的政策陸續出台。
有分析指出，值得注意的是，在今年的政府工作報告中，李克強總理曾明確提出「把一些存量房轉為公租房和安置房」。在公家房和商品房之間打通一條軌道，是一個「一石多鳥」的創新型調控思路。一方面，房地產有去庫存需要，而 2015年中央要興建740萬套的保障房目標，二者一拍即合。
要達到樓市「去庫存」的目的，市場預期中央同時推出信貸、財稅、戶籍領域等一籃子配套政策，將會密集亮相。事實上，國家開發銀行已經在年內累計向棚戶區改造及補償安置投放總計約4000億元的信貸額度，從資金量來看，加上財政支持與信貸資產證券化試點所置換的額度，全部資金將達萬億元。
此前，中央政府曾提出1億左右農業轉移人口及其他常住人口在城鎮落戶目標。另外，相關部委在公積金額度管理、房地產交易稅費等方面已有政策儲備，為保證政策效果，購房首付比例、利率等信貸政策也有可能同期出臺。據民生證券研究所執行院長管清友認為，房地產信貸和利率政策有望進一步鬆動，尤其是住房公積金的作用有望得到強化，阿爺好大可能會為此設立「國家住房銀行」。庫存有望清走，對內房股係一大利好因素。
陸羽仁
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