即市新聞
30/12/2015 09:45
《談國論企－黎偉成》擴大有效需求打通供需消化庫存穩房地產市場
《談國論企》中國領導層於２０１５年１２月１８日至２１日舉行的中央經濟工作會議，所
提到的２０１６年五大任務時，持別提到房地產市場，強調要「化解房地產庫存」，並以擴大有
效需求
，打通供需通道，消化庫存，作為達致穩定房地產市場目標的策略，惹人注意的其中做法
為（甲）建立購租並舉的住房制度和（乙）鼓勵發展以住房租賃為主營業的專業化企業，顯示中
央傾向居民先租後購，循序漸進地置業自住。
＊建立購租並舉住房制度鼓勵租賃專業企業發展＊
房地產庫存涉及的面積異常龐大，為中國房地產市場所面對的相當重大問題。據中國國家統
計局的《全國房地產開發和銷售情況》資料，可見商品住宅房銷售面積於２０１５年１－１１月
份累計達９﹒６０１１億平方米的同比增長７﹒９％，相對於１－６月份４﹒４３８９億平方米
的４﹒５％增幅高３﹒４個百分點，顯示銷情於下半年有持續溫和的改善，實際情況卻未許樂觀
乃因最令人關注的（ｉ）商品住宅待售面積期內仍有４﹒４０９３億平方米的同比增長
１２﹒１％，高於銷售面積的?幅凡４﹒２個百分點之普，且陸續有來之（ｉｉ）竣工面積即使
同比減６﹒４％，仍達５﹒３５５３億平方米，和（ｉｉｉ）施工面積５﹒０３３４７億平方米
同比更僅減０﹒３％，而（ｉｖ）新開工面積雖同比減少１５﹒３％，卻達９﹒７億平方米之普
。我之解讀，為（Ｉ）現有之商品住宅待售和竣工面積於１－１１月份合共達９﹒７６４６億平
方米，而（ＩＩ）施工和新開工面積共為１４﹒７３３４７億平方米，會於未來一至兩年間陸續
落成，以現時的銷售即消化速度，商品住宅房庫存確不可稍一忽視。
由是中央經濟工作會議把「化解房地產庫存」，作為２０１６年五大任務的其中一大任務，
重點有數，特別是（一）「擴大有效需求」。以擴大「需求」，作為化解龐大「供應」積存的問
題，乃對症下藥之舉，且這是要達到「有效」的需，政策性要求就相當高矣，而相關做法有：加
快提高戶籍人口城鎮化和深化住房制度改革，並通過農民工市民化，打通供需通道，消化庫存，
以便達到穩定房地產市場之效。
更值得高度指出之處，為會議（二）相當重視住房的「租賃」問題，作為明確深化住房制度
改革方向，以滿足新市民住房需求，更將會成為中央房地產政策的十分重要的長期改革新策。新
的租賃政策，做法主要有（１）建立「購租並舉」的住房制度，和把公租房擴大到非戶籍人口，
此舉最是重要之處為以「租」為主，讓新市民能夠先租，包括租住公租房，減低購房壓力，再透
過一定時間的儲蓄而達致足以購房的頭寸，便可以自置物業。
除了擴大公租房適租範圍，會議更提出（２）要「發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各機構
投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化
企業」，此舉其中一個重點乃：鼓勵相關投資者購買「庫存」商品房，當然為「化解房地產庫存
」其中重要做法；更為建立專業化的房租市場。需要強調的一點，為政府必須盡早立法和落實監
理以租賃為主營業的專業化企業，主調為惠民為主。
＊適當降低商品住房價格要求令人以懸念＊
新策的其中重點當然是（三）要「落實戶籍改革方案」，允許農業轉移人口等非戶藉人口在
就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需要。此之為促轉移人口得以落地，
而逐步生根，惠民的同時，更有利於社會的進步與穩定性。
還有就是對（四）房地產開發企業的最新政策，包括（Ａ）要鼓勵房地產開發企業順應市場
規律調整營銷策略，此點當然非指房地產開發企業傳統之商品房銷售業務，而是中央力求建立之
住房租賃市場，特別是要使以住房租賃為主營業的專業化企業，可以從房地產開發企業直接購買
到庫存商品房，使「租企」聚積可出租的貨源，亦使開發企業有更大的渠道清理庫存，該屬雙贏
之法也。
惹人注目者，更為（Ｂ）會議特別提出房地產開發企業要「適當降低商品住宅房價格」，即
使此「降」，乃「適當」之舉，問題在於會否屬「行政指令」？令人以懸念。
和（Ｃ）「促進房地產業兼併重組，提高產業集中度」，需要注意者為中國幅員廣闊，城與
鄉有大亦有小，大集團只會是高度集中於大城、大市、大鄉，未非可顧及小城、小市、小鄉，且
此法也許會牽涉到壟斷性的行為，似須慎而為之也。
（五）「取消過時的限制性措施」，則所涉甚廣，當然要留意國務院相關部委陸續研究和出
台的政策性舉措也。（中央經濟工作會議２０１５年系列評論之四）
（本人於２０１５年１２月３１日大除夕休假，預祝讀者諸君２０１６年新年快樂！）。
《資深財經評論員 黎偉成》（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
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