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2016年1月12日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2016年1月12日

置業安居 - 曾淵滄 2016年1月12日


【置業安居】地產商與政府的博弈(曾淵滄)
2016年一開始,發展局局長陳茂波馬上告訴大家,目前樓價仍然高企,政府不會放慢土地供應。

是的,盡管目前樓價已經連跌3個月,跌幅也超過5%,但與2013年特區政府推出打壓樓價的雙倍印花稅(DSD)時期比較,仍然高;當時的中原城市領先指數(CCL

)是123.66點,目前仍有135.89點。

換言之,在特區政府眼中,指數凡高於123.66點都是不可接受的高。在雙倍印花稅打壓之下,2014年中原城市領先指數一度跌至117.18點,而當時特區政府依然沒有打算改變打壓樓價的政策。去年樓價高峰時,指數是146.92點,如果真的跌到117.18點,跌幅超過兩成了。相信許多二按的業主會成了負資產一族,也許社會會出現恐慌。

樓花供應將決定後市
新的一年,股市一開市就大跌,中國A股更是跌至熔斷停市,對樓市自然也有一定的壓力。不過,筆者上個月於本欄(見425期)曾經指出,目前香港地產商依然有條件、有能力減少樓花的供應,如果樓價再下跌,相信地產商會聯手減少新樓花供應以托市。

2016年一開始,花旗銀行就出了一份報告,預測今年下半年樓價會回升,所持的理由與筆者於上個月本欄所講的一樣。2013年3月開始,樓價因雙倍印花稅而下跌了足足一年,於2014年3月回穩回升,原因也是2013年下半年地產商開始減少新樓花供應。

因此,今年下半年樓價是否會回穩,最重要的關鍵是地產商的行動。2013年,地產商有絕對的條件減少供應新樓花,現在有嗎?隨著特區政府土地供應不斷地增加,地產商收起新樓盤不賣的可能性有多大?

減樓花須看土地供應
從土地推出投標到樓房入夥,最快要5年,地產商當然也可以再拖多一兩年,香港的地產商財力雄厚,要拖不難,最重要的是地產商必須評估特區政府手上還有多少土地可以供應?

2012年特首梁振英上台之前,土地供應嚴重不足,這是人人知道的事。因此,2017年之前,新樓房的入夥量依然是不足的。2017年入夥的樓,其樓花應該會於2015年及2016年推出市場,雖然梁振英上台之後增加土地供給,但是不可能在2012年馬上增加;2014年的土地供給將在2019年才入夥,2017年才會賣樓花。

所以2016年地產商是有一定條件減少樓花應市。地產商明白今年不賣,2017年、2018年的供應會更多,這是一場博弈,是地產商與特區政府的博弈。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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