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2016年1月22日 星期五

趣遊樓市 - 脫苦海 2016年1月22日

趣遊樓市 - 脫苦海 2016年1月22日


【脫苦海講樓】按息趨升增加供樓負擔(脫苦海)

美國宣布加息後,本地銀行最優惠利率(P)並沒有跟進調升,暫時使用P按的供樓人士並沒有受到影響,息率仍然未有改變。不過另外一種市場主流的計息方法,卻漸漸隨市調升。以銀行同業拆息(H)計算的按揭,是以H加某個百分點來計算,若果銀行同業拆息上升,

結果就是供款隨之而上升。

數年來銀行同業拆息大多數時間在0.4%水平上落,直到最近因資金外流,在1月21日忽然上升到0.62%,由於H按是以月內的平均數計算,即使到月底均企在此水平,H按也只是跟升大約0.5%左右。可是由二月開始若拆息仍不回落,則H按息率就會接著上升。

當然H按之所以受歡迎,是由於有兩項P按所沒有的條款。其一,H按是有封頂息率,是以P按來計算,所以即使拆息忽然升到極高水平,供款者所付的最多也只是封頂息率。

其二,一般H按均提供一次由H轉P的機會,換句話說若果仍然認為有封頂息率還不夠安全,可以索性改為P按,當然機會只得一次,不可以再由P轉回H。

基於聯繫匯率,香港並沒有絕對的議息權,而是要間接地跟隨美國的息率,以維持港美之間的匯率。上次美國加息而香港銀行沒有跟隨,雖然沒有即時的反應,但現在可以看到,當中的息差間接影響到資金流向,進而令到港匯轉弱,資金少了又令到銀行同業拆息挾升。若果美國再加息一兩次,香港銀行可能也要跟隨,到時無論H或P,都會相應調升的。

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